Il diritto dei condòmini al parcheggio non ha rilievo pubblico

La Corte di appello di Napoli con la sentenza numero 1749 pubblicata il 12 maggio 2021 chiarisce il regime giuridico dei parcheggi condominiali, a fronte del diritto al posto auto rivendicato a titolo personale da parte di taluni condòmini sulla base della legge urbanistica.

Il caso
In particolare, l’ appellante si doleva di un'assunta erroneità della decisione del Tribunale, laddove non aveva tenuto conto, con riguardo al vincolo di destinazione dell'area di parcheggio esterno, che l'articolo 18 legge 765 del 1967 avrebbe natura imperativa ove dispone che gli atti di compravendita e gli altri di autonomia privata conclusi in violazione della normativa urbanistica sono nulli.

Riferimenti normativi
Il giudice collegiale inizia la valutazione della domanda di gravame esaminando la disciplina normativa speciale di natura urbanistica.Nello specifico l'incipit è avvenuto col richiamo dell’articolo 41 sexies della legge numero 1150 del 1942, introdotto dall’articolo 18 della legge numero 765 del 1967, con cui si prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio.In questo modo - soggiunge il decidente - la legge urbanistica ha determinato, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condòmini dell’edificio, ma senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione.

La convenzione pubblica
L'orientamento citato prende le mosse dal diverso atteggiarsi della dottrina e della giurisprudenza con riguardo agli effetti che possano derivare dalla convenzione, stipulata tra un comune e un privato costruttore.Quest'ultimo, in particolare, al fine di conseguire il rilascio di una concessione o di una licenza edilizia, si obbliga a determinati adempimenti nei confronti dell’ente pubblico (quale, ad esempio, la destinazione di un’area ad uno specifico uso).

Contratto in favore di terzi?Secondo l'opinione più accreditata – per come fatta propria dal giudice partenopeo - tale convenzione non costituisce un contratto di diritto privato, né ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale, dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione.La conseguenza è quella per cui tale “atto d'obbligo” non può qualificarsi come contratto a favore di terzi, ai sensi dell’articolo 1411 Codice civile.

Posizione dei condòmini
Ergo, i privati acquirenti dell’immobile edificato non hanno alcuna possibilità di rivendicare diritti sulla base del citato atto amministrativo, né di agire per il suo adempimento, salva l’ipotesi che detto obbligo sia stato trasfuso in una disciplina negoziale al momento del trasferimento delle singole unità immobiliari (Cassazione ordinanza 18796/2020; Cassazione 2742/2012; Cassazione 24572 /2006; Cassazione 9314/ 2013).

Principio di diritto
In applicazione di tali principi di diritto, la Corte d'appello napoletana conclude affermando che: l'area esterna di un edificio condominiale, per la quale manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio (ovvero, nel primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, che possa perciò valere come titolo contrario alla presunzione di condominialità) va ritenuta parte comune, ai sensi dell'articolo 1117 Codice civile (Cassazione 4255/2018; Cassazione 5831/2017; Cassazione 730 /2008; Cassazione 4255/2018; Cassazione 11261/2003)