Si presume comune l’area esterna di un edificio per la quale manchi espressa riserva di proprietà privata

Richiama la speciale normativa urbanistica della legge 1150 del 1942, introdotta dall’articolo 18 della legge 765 del 1967, la pronuncia della Cassazione 18796 del 10 settembre 2020.

I fatti
Un condominio aveva contestato dinanzi alla Suprema corte la legittimità della sentenza di appello che aveva riconosciuto il suo difetto di legittimazione ad agire contro i proprietari di un locale commerciale sito a piano terra che avevano edificato una recinzione ed una costruzione in calcestruzzo in un’area antistante il locale di loro proprietà destinata invece a parcheggio condominiale. I proprietari ritenevano invece l’area di loro proprietà esclusiva. Per la Corte d'appello la legittimazione ad agire spettava non al condominio ma ai singoli condomini eventualmente danneggiati dai lavori effettuati.

Il ricorso alla Suprema corte
Uno solo il motivo di ricorso presentato dal condominio: violazione degli articoli 1130 e 1131 Codice civile, in relazione agli articolo 1117 Codice civile nonchè degli articoli 91, 92 e 132 Codice di procedura civile e l’articolo 118 delle disposizioni attuative del Codice civile. In sostanza la Corte d’appello non aveva tenuto conto della inequivocabile condominialità del bene (Cassazione 4255/2018).

La decisione
Ricorso fondato secondo gli ermellini. Anche a voler considerare che gli atti autorizzativi del Comune dove era ubicato l’edificio indicavano come area di parcheggio quella in questione mentre alcuni atti di vendita e schede di accatastamento come proprietà esclusiva dei condomini del locale a piano terra, il giudice di secondo grado non aveva considerato che è consolidata la giurisprudenza che, applicando l’articolo 41 sexies della legge 1150 del 1942, introdotta dall’articolo 18 della legge 765 del 1967, prescrive per i fabbricati di nuova costruzione la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio, determinando un diritto reale d’uso su questi spazi a favore di tutti i condomini.

In particolare l’area esterna di un edificio condominiale della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio va ritenuta parte comune ai sensi dell’articolo 1117 Codice civile. Si deve ritenere dunque legittimato ad agire l’amministratore di condominio contro i condomini che avessero apportato modifiche limitative del diritto d’uso comune (Cassazione 5831/2017; Cassazione 730/2008; Cassazione 11261/2003).