Difesa giudiziale dei beni comuni e legittimazione dei condòmini

Il sistema normativo condominiale è articolato su due poli coessenziali alla gestione degli interessi collettivi ed alla tutela dei beni comuni: l'amministratore e l'assemblea, con l'intervento sostitutivo per entrambi da parte della volontaria giurisdizione nei limiti ed alle condizioni dell'articolo 1105, 4° comma, del Codice civile. I poteri d'intervento dei singoli condòmini in ordine alle parti comuni risulta, perciò, estremamente ridotto e si limita alle spese urgenti per la gestione non autorizzata di tali beni (articolo 1134 del Codice), ai dispositivi per la ricarica elettrica dei veicoli (articolo 17-quinquies Dl 83/2012) ed a talune strutture per il superamento delle barriere architettoniche (articolo 2 legge 13/1989 e successivamente articolo 10 Dl 76/2020). Si potrebbe anche aggiungere il ricorso al giudice ai sensi del citato articolo 1105. Per il resto la competenza (esecutiva) è dell'amministratore, anche sotto il profilo giudiziale.

I poteri in capo ai singoli condomìni
La giurisprudenza, però, ha colmato un'evidente lacuna riconoscendo la possibilità di tutela da parte dei condòmini dei loro diritti individuali discendenti dalla comproprietà dei beni comuni, ancorchè compenetrati in un più ampio interesse collettivo. Da qui l'enunciazione fondamentale che l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla loro qualità, di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e di avvalersi dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza che l'amministratore non abbia impugnato.

Un tale indirizzo, contrastato solo da qualche rara sentenza, è stato confermato dalla Cassazione a sezioni unite 10934/2019 che ha incardinato la legittimazione processuale del condòmino nel carattere necessariamente autonomo del suo potere di agire (e resistere) a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota ogniqualvolta la contesa riguardi la consistenza dei beni comuni.

Le azioni civili
Fra i tanti esempi offerti dalla casistica possiamo ricordare che viene ammessa l'azione del condòmino:

- a tutela del decoro architettonico (Cassazione 28465/2019, rimozione di una struttura in legno e del casotto realizzati su due lati del porticato);
- contro l'appaltatore dei lavori condominiali non eseguiti a regola d'arte (Cassazione 12803/2019);
- per il danno subito da un bene comune, con risarcimento nel limite della propria quota (Tribunale di Rimini 21 dicembre 2015 numero 1597);
- per la nullità della delibera che ratificava a maggioranza (anziché all'unanimità richiesta dal regolamento) lavori a discapito dell'area verde condominiale (Cassazione 26557/2017);
- per l'impugnazione della sentenza d'appello sfavorevole al condominio pur non avendo il ricorrente partecipato al giudizio di merito (Cassazione 25288/2015);
- contro la illegittima demolizione e sostituzione dei muri perimetrali di riempimento (Cassazione 851/2007);
- per la rimozione di opere abusive sulle parti comuni (Cassazione 16066/2020 e 19329/2009);
- per l'intervento in causa risarcitoria altrui contro il condominio rimasto contumace (Tribunale di Siracusa 14 gennaio 2020 numero 54).

Quando è legittimato solo l’amministratore
Per converso, rimane in capo al solo amministratore la legittimazione per tutte le controversie relative non a diritti su un bene bensì esclusivamente a finalità di gestione, poiché incidono soltanto in via mediata sull'interesse esclusivo di uno o più partecipanti, come ad esempio:

- ripartizione spese per un servizio comune (Cassazione 19609/2020 e n 29748/2017);
- limitazione del godimento di un'area comune (Cassazione 2411/2018);
- messa a norma impianto elettrico (Cassazione 16608/2017);
- riscossione contributi (Cassazione 1208/2017). In senso contrario si vedano: Cassazione 26557/2017 e Cassazione 16562/2015.

Azioni penali
Sul piano penale, però, il problema è più controverso. Dapprima si era pacificamente negata al singolo la possibilità di presentare querela a beneficio delle parti comuni, risultando legittimato solo l'amministratore (previa sempre autorizzazione dell'assemblea) quale rappresentante della collettività: invasione con tavolini e sedie di spazi condominiali (Cassazione penale 41978/2019); furto di energia elettrica (Cassazione penale 23800/2019); violazione di domicilio (Cassazione penale 6197/2011); appropriazione indebita (Tribunale di Milano 24 settembre 2018 numero 10343).

Successivamente, però, si è deciso (Cassazione penale 49392/2019, violazione di domicilio nelle parti comuni) che anche il singolo condòmino (e non solo l'amministratore) è legittimato a tale iniziativa alla luce della sopra citata sentenza delle sezioni unite 10934/2019.

Azioni residuali di tutela
Indipendentemente dall'azione diretta in ordine ai beni comuni, ulteriori strumenti per la salvaguardia dei propri diritti (in particolare nel caso di mancato godimento dei beni e servizi comuni) sono:

a) l'azione risarcitoria ( Tribunale di Milano 17 settembre 2019 numero 8308, condanna del condominio per i danni da mancato riscaldamento in due abitazioni a seguito di cessato afflusso dell'acqua);
b) le consuete impugnazioni delle deliberazioni assembleari (articolo 1137 Codice civile); c) i ricorsi contro i provvedimenti dell'amministratore (articolo 1133 Codice civile);
d) la domanda di revoca giudiziale dell'amministratore (articolo 1129/11° Codice civile);
e) il ricorso all'autorità giudiziaria in caso di inerzia (articolo 1105/4° Codice civile) (Cassazione 16608/2017)

Il superbonus e la legittimazione dei condomini
La complessa operazione per l'isolamento termico degli edifici di cui al Dl Rilancio non si discosta, per la parte che concerne i lavori e sotto il profilo in esame, da qualunque altra opera di riparazioni straordinarie. I singoli condòmini potrebbero agire a difesa (dei loro diritti di comproprietari) dei beni comuni negli stessi limiti sopra visti (si richiamano in particolare Cassazione 12803/2019 e Tribunale di Rimini 1597/2015).

Più complesso è il panorama dei possibili riflessi di un progetto così vasto e articolato sulla posizione giuridica dei condòmini, e quindi sulla tutela dei loro diritti individuali, indipendentemente dai beni che ne hanno costituito soltanto l'occasione. Molti i vari soggetti ed interessi coinvolti (banche od altri finanziatori, imprese esecutrici, General contractor, professionisti ed esperti, pubblica amministrazione) ed innumerevoli gli adempimenti richiesti dalla intricata procedura, tra incertezze tecnico-normative e continui quesiti rivolti agli uffici pubblici interessati.

La prima difesa del condòmino passerà per l'impugnazione della delibera che dovesse approvare un contratto con clausole nulle, o comunque contenere una lesione dei diritti individuali; con tutte le incognite che ancora rimangono sulla possibilità per l'assemblea (vincolata alla sola gestione degli interessi collettivi) di impegnare i condòmini nell'adozione di un unico beneficio fiscale eguale per tutti, fra i vari disponibili, la cui libera scelta costituisce invece esercizio di un personale diritto. Sempre che si sciolga il nodo, sempre più stretto in questi frangenti, della convocazione dell'assemblea, non potendosi fare affidamento su quella “telematica” dopo il disposto del nuovo 6° comma dell'articolo 66 disposizioni attuative, che non consente disarticolazioni sistematiche; mentre la disposizione del (novellato) 3° comma, con l'obbligo di indicare la piattaforma elettronica, diviene operante solo in caso di ammissibilità della teleassemblea (diversamente il predetto 6° comma sarebbe inutile).