Condominio

Assemblea: ogni condomino si presume interessato ad agire se riscontra vizi in una delibera

Anche se il vizio non è relativo alla sua specifica situazione

di Selene Pascasi

Se il condomino impugna la delibera assembleare lamentando l'irregolarità delle convocazioni, la prova che tutti i condòmini siano stati tempestivamente avvisati incombe sul condominio costituendo l'obbligo di convocare l'universalità dei partecipanti un elemento costitutivo della validità della delibera stessa. Lo ricorda la Cassazione con ordinanza numero 17294 del 19 agosto 2020.

I fatti
Protagonista è il liquidatore di una Snc che, chiamato in causa un condominio, chiede dichiararsi la nullità o comunque l'annullabilità di una delibera viziata, a suo avviso, per diversi motivi fra cui la mancata prova dell'avvenuta convocazione di tutti i condòmini. Escluso l'interesse ad agire dell'uomo da parte del Tribunale, la questione arriva in appello i cui giudici sovvertono la pronuncia e annullano la deliberazione contestata. Il condominio, scrive la Corte di secondo grado, non aveva dimostrato di aver effettivamente trasmesso a tutti i partecipanti l'invito alla riunione.

Il potere individuale del condòmino
Due condòmini formulano ricorso ma l'impugnazione viene tacciata d'inammissibilità per difetto di legittimazione attiva degli attori che non avrebbero potuto, si controbatte, impugnare una sentenza emessa nei confronti dell'amministratore. Tesi respinta. Sul punto, precisa la Cassazione, sono intervenute le sezioni unite con sentenza 10934/2019 riconoscendo che nelle controversie condominiali che investano i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ogni condomino ha, vista la natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale (concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore) di agire e di resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota. Il ricorso, pertanto, era ammissibile.

L’interesse ad agire
Tanto premesso, la Cassazione aderisce al principio consolidato per cui in relazione all'azione di annullamento delle delibere delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire che l'articolo 1137 del Codice civile attribuisce agli assenti ed ai dissenzienti non è subordinata alla deduzione e alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato. Ciò, considerato che l'interesse ad agire, che l'articolo 100 del Codice di procedura civile fissa come condizione dell'azione di annullamento, consiste proprio nell'accertamento dei vizi formali di cui siano eventualmente affette le delibere (Corte di cassazione 2999/2010).

Ecco che, nelle ipotesi in cui il condomino si attivi per far valere l'invalidità di una deliberazione assembleare, spetterà al condominio convenuto l'onere di provare che tutti i partecipanti siano stati tempestivamente avvisati dell'incontro – essendo l'adempimento uno dei presupposti della regolare costituzione dell'assemblea – restando a carico di chi agisca la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti la formazione della volontà dell'assemblea stessa (Cassazione 22685/2014). La Corte di appello, allora, aveva certamente adottato la soluzione corretta nel sancire la legittimazione di ogni condomino a far valere sia i vizi che concernono la sua specifica posizione sia quelli che riguardano gli altri compartecipi. Queste, le ragioni per cui i giudici di Cassazione bocciano il ricorso e condannano il condominio alla rifusione delle spese di lite.

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