Bonus facciate e balconi: breve vademecum per scongiurare la nullità della delibera

Nell'appalto dei lavori di manutenzione straordinaria, specie quelli che scontano i benefici fiscali previsti dalla normativa vigente (quale ad esempio quello della facciata), occorre bene contestualizzare l'oggetto e le conseguenti responsabilità, già in sede di contratto.

I balconi
Intanto, iniziamo col dire che l'appalto dei lavori sul prospetto dell'edificio condominiale non comprende i balconi aggettanti, laddove appendici della proprietà privata dei partecipanti al condominio. I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cassazione, sentenza 5 gennaio 2011, numero 218).Non solo.Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di questi piani (Cassazione 587/2011; 218/2011).

La soletta
Quindi, tra i due condomini non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 Codice civile, secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

La nullità
La giurisprudenza considera nulla la delibera dell'assemblea dei condòmini che ratifica una spesa priva di inerenza alla gestione delle parti comuni, come, ad esempio, quella che concerne la manutenzione di beni di proprietà esclusiva, quali i balconi, in quanto appartengono al proprietario dell'appartamento a cui fanno parte (tra le tante, Cassazione 6624/2012).

Accettazione (esplicita)
I poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando questa invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda (Cassazione 26468/2007).

Estetica
Si badi però, non tutte le parti del balcone sfuggono alla presunzione della condominialità. I rivestimenti, come il parapetto o la soletta, gli elementi decorativi, sia frontali che inferiori, se rientrano nell'estetica del palazzo rendendolo gradevole, divengono elementi architettonici, decorativi ed ornamentali, essenziali alla facciata (Cassazione 6624/2012). Ergo, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cassazione 13509/2012; Tribunale di Nola 2 ottobre 2019).

Tali parti strutturali del balcone svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole ( tra le altre, Cassazione 6624/2012; Cassazione 30071/2017).

Accertamento (di fatto)
La qualificazione di “parti comuni” o meno delle ringhiere costituenti il parapetto del fronte dei balconi ed i divisori degli stessi, in assenza di specifiche previsioni nel regolamento, va accertata però caso per caso.Ad esempio, si ritiene che per commettere la manutenzione nell'appalto delle opere condominiali occorrerebbe verificare, già ex ante, se le ringhiere siano «ben visibili all'esterno», siano «disposte simmetricamente», siano «omogenee per dimensioni, forma geometrica e materiale».

Al pari, si dovrebbe accertare se le ringhiere assolvano in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio (tal principi, sono stati posti dalla Cassazione con la recente sentenza 10848/2020, seppur riferendosi alla valutazione ex post a cui deve prestarsi l'accertamento di fatto del giudice di merito, in grado di rilevarsi, in quanto tale, incensurabile in sede di legittimità).

Bonus fiscali
Quanto ai benefici fiscali, infine, va precisato che è ormai consolidato il principio per cui chi non adempie all'obbligo contributivo, rispetto la spesa condominiale, non si può avvalere delle detrazioni o dei vantaggi che ne conseguono, né potrebbe chiedere il risarcimento del danno subito all'amministratore e, per esso, al condominio (tra le ultimissime, Cassazione, 10845/2020).