Balcone aggettante, quando le spese sono a carico del condominio

I balconi aggettanti, per le obiettive caratteristiche strutturali, in quanto prolungamenti dell'appartamento privato, sono destinati, in modo esclusivo, al relativo uso e godimento.
La giurisprudenza definisce i balconi quali “elementi accidentali”, cioè esclusi dalla proprietà comune, anche se inseriti nella facciata (Cassazione 587/2011).
La manutenzione di parte del balcone aggettante, tuttavia, in taluni casi, può anche costituire spesa condominiale.

Le componenti
La Corte di appello de L'Aquila (Sentenza 1530 del 27 settembre 2019) precisa che quando si approva un piano di riparto inerente le spese di manutenzione dei balconi di cui alla facciata dell'edificio occorre distinguere le singole componenti strutturali del manufatto interessate all'intervento.

Può aiutare il ricorso al regolamento condominiale, ove preesistente (nel caso trattato, ad esempio, il richiamo di esso – di natura contrattuale - è risultato centrale per l'esito della causa), laddove preveda che, alcune parti strutturali del balcone, sono da considerare “condominiali”.

Si pensi, ad esempio, ai frontalini, alle fioriere ovvero agli altri elementi del balcone (linee e ornamenti) in grado di contribuire a caratterizzare la fisionomia estetica del prospetto dell'edificio.

Il computo metrico
Il riferimento da fare è anche al computo metrico estimativo dell'opera, da cui è possibile ricavare i criteri per declinare le spese complessivamente sostenute secondo il rilievo: privato o condominiale che sia.

Pertanto, sono da ricondurre all'intero edificio – e, quindi, alla proprietà condominiale – gli elementi decorativi del balcone, i quali, svolgendo una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, numero 3 del Codice civile. Al contrario, senza elementi decorativi, le spese sono solo relative ai singoli proprietari.

Una simile e tale spesa manutentiva non può che ricadere, quindi, su tutti i condòmini (si vedano anche le sentenze di Cassazione 587/2011, 14576/2004; 176/86).