La ripartizione delle spese della terrazza a livello è uguale a quella del lastrico solare

Con una dettagliato ed approfondito esame degli orientamenti dettati dalla Suprema corte in materia di spese delle coperture di un edificio, il Tribunale di Roma, con la Sentenza 4694 depositata il 4 marzo 2020, ha confermato che la ripartizione delle spese di manutenzione della terrazza a livello è equiparabile a quella del lastrico solare di cui all'articolo 1126 Codice civile.

La suddivisione
Proprio come per il lastrico di proprietà o uso esclusivo di un singolo condomino, pertanto, anche le spese necessarie alla conservazione ed alla manutenzione delle terrazze a livello vanno ripartite per 1/3 a carico del proprietario della terrazza medesima e per 2/3 tra i proprietari degli immobili sottostanti ed in base ai rispettivi valori.

La terrazza come copertura
D'altronde, sebbene la terrazza se ne discosti sotto il profilo giuridico, poiché per il modo stesso in cui è realizzata risulta destinata principalmente a dare un affaccio e altre comodità (aerazione, illuminazione, veduta) all'alloggio del piano cui è collegata e del quale costituisce una sorta di proiezione all'aperto (Cassazione 2924/1986), dottrina e giurisprudenza sono unanimi nell'equiparare lastrici e terrazze a livello di proprietà o uso esclusivo data l'innegabile funzione di copertura che entrambi assolvono.

I fatti
Appurato quindi che anche nel caso specifico la terrazza svolgeva funzione di copertura ed era incontestato il fatto che oltre ad essere di proprietà esclusiva dell'attore, sovrastava l'autorimessa, tra cui box e posti auto di proprietà privata e diversi spazi comuni tra cui la rampa di accesso e l'area di manovra, il Tribunale romano ha ritenuto illegittimo il criterio di ripartizione delle spese deliberato dall'assemblea del condominio.

Il condominio, infatti, aveva correttamente previsto una suddivisione per rispettive quote di 1/3 e 2/3 tra il proprietario della terrazza ed i proprietari sottostanti, ma solo per quel che riguardava le zone soprastanti alle aree condominiali, mentre aveva applicato l'articolo 1125 Codice civile, suddividendo le spese per rispettive quote di ½ tra proprietario della terrazza e proprietari sottostanti, nelle zone soprastanti le proprietà private (box e posti macchina).

La decisione
Il giudice, invece, dichiarando nulla la delibera, ha richiamato quel fermo principio di diritto secondo cui anche le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello devono essere sostenute, a norma dell'articolo 1126 del Codice civile, per un terzo dal condomino che ne abbia l'uso esclusivo, e per i restanti due terzi dai proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza svolgano funzione di copertura (Cassazione 11492/1992 e 5125/1993) mentre la norma di cui all'articolo 1125 Codice civile fa riferimento alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non è applicabile per la riparazione o il rifacimento delle terrazze a livello, neanche quando a queste sia sottoposto un solo locale, perché, anche in questo caso non viene meno la funzione di copertura della terrazza (Cassazione 11029/2003).

I motivi
Inoltre, la stessa sentenza di primo grado fornisce un altro prezioso chiarimento in merito alla ripartizione delle spese riguardanti la ricostruzione della pavimentazione della terrazza; la delibera del condominio ne prevedeva l'addebito in via esclusiva al proprietario della terrazza stessa ed adottando quindi un ulteriore differente criterio di riparto rispetto alle spese previste per le successive opere di impermeabilizzazione.

Opportunamente, il Tribunale romano ha dichiarato nulla anche questa parte della delibera evidenziando che quanto alla natura delle opere necessarie per la manutenzione, riparazione delle terrazze a livello o del lastrico ad uso esclusivo, la giurisprudenza non pone alcuna distinzione all'applicazione del criterio di cui all'articolo 1126 Codice civile.

Lo stesso giudice precisa che non essendo possibile la realizzazione di una nuova impermeabilizzazione se non tramite la preventiva distruzione della pavimentazione, e così come la stessa impermeabilizzazione non potrebbe poi essere successivamente protetta se non tramite la posa di una nuova pavimentazione soprastante, il criterio di ripartizione di cui all'articolo 1126 Codice civile va chiaramente applicato per tutti gli interventi necessari alla realizzazione delle nuove impermeabilizzazioni e va quindi applicato anche per le spese di demolizione e ricostruzione della pavimentazione ed anche per quelle di trasporto e discarica dei detriti conseguenti alle opere (Cassazione 11449/1992).

Le terrazze poste a copertura di piani interrati
La sentenza del Tribunale di Roma va quanto mai apprezzata poiché, oltre a richiamare per alcuni aspetti autorevole giurisprudenza ampiamente consolidata, ha fornito anche coerente valutazione in un caso simile a quelli in cui la Cassazione si è invece pronunciata in modo conflittuale.

Nel caso di coperture poste a protezione di un solo piano, infatti, ed in particolare per coperture di piani interrati esterni al sedime dell'edificio fuori terra, come per autorimesse estese anche sotto giardini privati o condominiali, camminamenti, viali pedonali o veicolari, la Cassazione non si è pronunciata in modo uniforme: secondo una sentenza neppure molto datata «la spesa per la manutenzione e ricostruzione del solaio di copertura di un piano interrato, costituendone parte integrante, competerebbe esclusivamente al suo proprietario anche se l'aria soprastante, appartenente ad altro soggetto, riceva da questa copertura un qualche vantaggio o utilità» (Cassazione 1477/1999).

Secondo un'altra pronuncia, invece, la ripartizione della spesa sarebbe equiparabile a quella disposta dall'articolo 1126 Codice civile, prevista per i lastrici solari e per equiparazione alle terrazze a livello, che ne dispone l'addebito per 1/3 a carico di chi ha l'uso esclusivo del lastrico eper 2/3 a carico dei proprietari coperti da tale struttura (Cassazione 11283/1998).

Le spese per le riparazioni del cortile
Ma l'orientamento che sembra dominare, almeno nelle più recenti sentenze, è quello che ricorre all'articolo 1125 Codice civile anche per la manutenzione dei solai di copertura dei piani interrati: «secondo la costante giurisprudenza di questa Corte ( 18194/2005; 10858/2010), in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'articolo 1126 Codice civile, ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'articolo 1125 Codice civile.

L’articolo stabilisce che «le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto» (Cassazione. 2243/2012).

Spese di ripavimentazione
Certamente va rimarcato che i casi specifici di molte delle sentenze che ricorrono all'articolo 1125 Codice civile riguardano la manutenzione delle pavimentazioni soprastanti ai solai di copertura e che spesso sono aree carrabili soggette ad una particolare usura causata dal transito veicolare.

Il ricorso a questa disposizione sembrerebbe quindi condizionato dalla necessità di interventi conservativi alla pavimentazione sul solaio più che alle relative impermeabilizzazioni e quindi applicata per analogia a causa della distinzione indicata dall'articolo 1125 Codice civile che, ripartendo le spese dei solai interpiano, attribuisce interamente l'onere della pavimentazione al proprietario dell'unità soprastante il solaio e quella per l'intonaco sull'intradosso al proprietario dell'unità sottostante.

Tuttavia, estenderne l'applicazione anche alla manutenzione di solai di copertura sembrerebbe contraddire quel principio dettato invece dall'articolo 1126 Codice civile secondo il quale la quota maggiore di spesa attribuita al proprietario del locale sottostante, quantificata nella misura dei 2/3 della spesa totale, corrisponde proprio alla principale funzione di copertura assolta dal solaio stesso.

Se questo principio vale per i proprietari delle terrazze a livello e dei lastrici solari, chiamati a contribuire secondo la quota minore delle spese di manutenzione nonostante l'esistenza di queste strutture sia proprio garantita dalla presenza del relativo solaio di copertura, tanto più dovrebbe valere anche per i proprietari di giardini ed aree esterne al piano terra che, insistendo generalmente sul profilo originario del terreno, esisterebbero a prescindere dalla presenza di solai sottostanti.

Indipendentemente dalle considerazioni appena esposte, non si può che concludere l'argomento auspicando un nuovo vaglio della questione da parte della Suprema corte, limitatamente alla ripartizione delle spese per le coperture dei piani interrati, in modo da ricomporre la questione così come in passato era stato preziosamente eseguito per le terrazze a livello.