Soffitti e solai: come si suddividono le spese di manutenzione

Con il termine soffitto si intende la copertura (cosiddetto palco) dell'appartamento, mentre per solaio si qualifica il piano che separa una stanza dalla corrispondente del piano inferiore.

Definizione e suddivisione spese
Secondo l'articolo 1125 Codice civilele spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai sono suddivise in parti uguali tra i proprietari dei due piani interessati: in particolare, incombe sul proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e sul proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Il criterio appena esposto si applica nel caso in cui il crollo o il danneggiamento derivino da cattiva manutenzione o dal normale logorio delle strutture; non opera, invece, in caso di responsabilità diretta di uno dei condòmini.

L'articolo 1125 Codice civile detta una presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due proprietà confinanti in verticale. Con i termini volte, soffitti e solai si intende tutto ciò che divide orizzontalmente due unità immobiliari, trovandosi stabilmente tra esse ed avendo una funzione di sostegno e copertura delle stesse. La suddivisione delle spese in questione è derogabile: le parti possono trovare un accordo e stilare un contratto con cui regolano in maniera differente i costi per la manutenzione e ricostruzione.

Quando il solaio sia sottostante ad una proprietà condominiale
Se il solaio, anziché separare due proprietà esclusive, divida una proprietà esclusiva da una copertura condominiale , le spese per il piano superiore sono a carico del condominio, secondo le tabelle millesimali, mentre quelle per il piano inferiore sono a carico del proprietario esclusivo dell'immobile. A meno che i diretti interessati non abbiano regolato la fattispecie diversamente.
Nel caso in cui la manutenzione e la ricostruzione del solaio sia necessaria in ragione di danni derivanti da impianti o strutture di proprietà comune, il condominio deve risarcire i danni subiti ai singoli condòmini ex articolo 2051 Codice civile. Simile situazione può aversi, ad esempio, da interventi sulle strutture portanti, dalla rottura di tubazioni condominiali o da infiltrazioni di acqua dai muri perimetrali.

La proprietà degli spazi vuoti che «accedono» a soffitto o pavimento
Le regole in termini di spese ex articolo 1125 Codice civile sono ben delineate dalla Corte di Cassazione, sulla cui base il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio è oggetto di comunione fra i rispettivi proprietari poiché assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore. Di per sé non è da intendersi quindi quale bene condominiale. Gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto o al pavimento, quando non sono essenziali alla struttura, rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell'esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto di proprietà (Cassazione,2868/1978; Cassazione 3715/1976; Cassazione 3178/1991).

I casi di solaio in comunione
La giurisprudenza quindi afferma che la comunione riguarda la parte strutturale (di sostegno) del solaio, non le coperture applicate al di sotto del soffitto che hanno una funzione puramente estetica e indipendente dalle strutture, dovendosi esse ritenere appartenenti esclusivamente al proprietario del piano sottostante.
Sono esclusi dall'applicazione di questa norma, quindi, la copertura del pavimento del piano superiore, così le mattonelle e l'impiantito, nonché l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto del piano inferiore.
Di conseguenza, solamente quando gli interventi sono necessari per la manutenzione di queste parti del condominio e non anche quando il singolo condomino intende abbellire la propria unità immobiliare o migliorare lo stato della sua abitazione: solo nel primo caso, le spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai sono suddivise in parti uguali tra i proprietari dei due piani.

Quando le spese spettano al singolo condomino
Anche la giurisprudenza di merito è della stessa opinione: le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti solamente quando i lavori siano indispensabili. L'articolo 1125 Codice civile non è invece invocabile quando i lavori intrapresi dipendano dal desiderio del proprietario di un singolo appartamento di abbellire e migliorare lo stato della sua abitazione (Corte di appello di Roma, 01/04/1995).
La regola prevista dal codice civile verrà applicata quando occorre procedere alla sostituzione delle travi che costituiscono la struttura portante del solaio tra i piani sovrapposti, quando non siano meramente decorative del soffitto dell'appartamento sottostante (Cassazione, 13606/2000).

La piattoforma o la soletta del balcone prolungamento del solaio
Si applicherà la stessa regola per la piattaforma o la soletta del balcone dell'appartamento del piano superiore, nel caso in cui questa costituisca il prolungamento del solaio, avendo gli stessi caratteri, per struttura, consistenti nella funzione di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura dei piani interessati. Secondo la Suprema Corte, su questa superficie si instaura un rapporto di compossesso degli interessati titolari, esercitato dal proprietario dell'unità immobiliare superiore soprattutto in termini di calpestio mentre, per il proprietario dell'alloggio sottostante, oltre che nella fruizione della normale comodità proveniente dalla copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore utilità, sicché quest'ultimo può ancorare a detta soletta le strutture di chiusura necessarie per la realizzazione di una veranda ed altresì utilizzarne la faccia inferiore (prolungamento del proprio soffitto) per installarvi apparecchi di illuminazione, per farvi vegetare piante rampicanti, ecc. (Cassazione, 4821/1983).

Ristrutturazione del solaio per colpa di un proprietario
Quando la ristrutturazione del solaio è dipesa dalla condotta colpevole di uno dei proprietari, è quest'ultimo a dover far fronte alla spesa, che va imputata esclusivamente in capo a chi ha causato il danno.La giurisprudenza non ha dubbi: la ripartizione delle spese per manutenzione dei soffitti e dei solai riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condòmini, mentre quando il danno sia ascrivibile ai singoli condòmini trova applicazione il principio secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati (Cassazione, 3568/1999 )

Il solaio del piano terra
I nostri giudici ritengono che va distinto il solaio che divide i piani del condominio dal solaio del piano terreno costruito a livello della superficie di campagna. Quest'ultimo è ritenuto parte integrante del solo piano terreno, di proprietà esclusiva del proprietario dell'unità sita al piano terreno, su cui incombono le relative spese (Cassazione, 3642/199)
Ciò significa che la manutenzione e la riparazione del solaio di copertura di un locale interrato costituendone parte integrante compete unicamente, salvo diversa pattuizione, al suo proprietario, anche se l'area sovrastante appartenente ad altro soggetto riceva da tale copertura un qualche vantaggio o utilità (Cassazione, 1477/1999)

Spese per cortile sovrastante piani seminterrati
Al contrario, la condivisione delle spese si ha per i lavori di riparazione del cortile quando questo ha la funzione di copertura di piani seminterrati di proprietà di un singolo condomino: la giurisprudenza è di questa opinione anche, quando il solaio copra un solo appartamento (interrato), in quanto la necessità di manutenzione deriva dall'utilizzo dello stesso da parte di chi vi transita sopra (Cassazione, 10858/2010).

Il ruolo dell’usufruttuario
La regola di cui all'articolo 1125 Codice civile vale per i proprietari, non per altre figure. Secondo la Corte di Cassazione, l'eventuale giudizio instaurato per conoscere la ripartizione delle spese tra i condomini interessati non riguarda l'usufruttuario di uno degli appartamenti interessati. Il proprietario del piano superiore che cita in giudizio quello del piano inferiore per ottenere il rimborso delle spese sostenute per la riparazione del solaio non è obbligato, poi, a chiamare in giudizio anche l'usufruttuario dell'alloggio inferiore. (Cassazione, sentenza n. 7397/1986)

Le spese di solaio e soffitto condominiali
Infine occorre considerare il tema della divisione delle spese di solaio e soffitto in condominio: qui occorre la delibera quale decisione dell'assemblea di condominio. La delibera assembleare è necessaria per poter procedere alla manutenzione o ristrutturazione di solai, soffitti e volte, anche nel caso di mini-condominio, cioè di condominio composto da soli due partecipanti. Secondo la Corte di Cassazione, anche quando si è in presenza del condominio piccolo le spese necessarie alla conservazione o riparazione del solaio devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, la quale non può essere sostituita da un avvertimento o da una comunicazione all'altro condomino (Cassazione, 5298/1988).