Latrico solare, guida all’uso e alle spese

Il codice civile, all'art. 1117 comma 1 c.c. numero 1) dispone, salvo che risulti diversamente dal titolo, che sono oggetto di proprietà comune (dei proprietari dei diversi piani o porzione di piani di un edificio) tut¬te le parti dell'edificio necessarie all'uso comune tra le quali vi rientra anche il lastrico solare.
Per lastrico solare di copertura deve intendersi (Cass. 27942/2013) quella parte terminale di tutto o di porzione dell'edificio che sia costruita non con una copertura a tegole, coppi, ecc.. (in tal caso si parla, infatti, di tetto), bensì in genere con gettate di cemento o con una pavimentazione o, alcu¬ne volte, con una semplice asfaltatura. Solitamente il lastrico di coper¬tura non ha mai un vero e pro¬prio parapetto ma, semplicemente, un cordolo, dell'altezza di una trentina di centimetri circa, che lo delimita nel suo perimetro. Ne consegue che il lastrico solare di copertura è, in genere, limitatamente praticabile, cosi come lo è un qualsiasi tetto cperto a tegole, coppi, ecc.
Va però precisato che non tutto ciò che è presente sul lastrico può essere considerato parte integrante del medesimo. In tal senso, nella medesima pronuncia (Cass. 27942/2013) è stato affermato che il concetto di lastrico “non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni”.
I lastrici solari in generale assolvono alla duplice funzione a) di co¬pertura e b) di piano di calpestio. Le due diverse funzioni possono essere destinate anche a favore di soggetti diversi, allorquando il lastrico, pur coprendo una porzione di edificio (funzione di copertura) in favore di una pluralità di condomini, viene utilizzato anche, in via sussidiaria, da altro soggetto, come piano di calpestio, in piena proprietà o proprietà superficiaria esclusiva o in uso esclusivo.
In tal caso si dice che il lastrico è di proprietà e/o uso esclusi¬vo: più precisamente si parla di “terrazzo di copertura” di proprietà e/o uso esclusivo. Per terrazzo di copertura deve intendersi, quindi, un lastrico sola¬re “strutturalmente portante” il quale sia delimitato nel suo perimetro da un parapetto - come un qualsiasi altro balcone - che gli consenta di adempiere, oltre che alla normale ed imprescindibile funzione di copertura dell' edifi¬cio (o di parte di esso), anche a tutte quelle altre funzioni per l'uso comune, che presuppongo¬no necessariamente e sempre l'accesso e la praticabilità del terrazzo stesso (vedute, stenditoi, accesso ai locali della cabina ascensore, ecc.). Il terrazzo di copertura, come si detto, può essere tanto di uso comune quanto di uso esclusivo di uno o più condomini. Allorquando il terrazzo di copertura (Cass. 10195/2013) si trova allo stesso livello dell'appartamento all'uso esclu-sivo del quale e destinato, esso viene denominato “terrazzo a livello”. La giurisprudenza afferma che la copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, assolve anch'essa alla funzione di copertura e quindi il regime giuridico è equiparabile a quello delle terrazzo a livello, infatti nel caso di specie vengono assolte le due dette funzione quella di copertura e di calpestio.

Il lastrico/terrazzo di proprietà o uso esclusivo
Affinché una terrazza di coper¬tura possa ritenersi di proprietà esclusiva, è necessario che tale circostanza risulti da uno specifico atto negoziale, dal regolamento di condominio di tipo contrattuale, ovvero da un'espressa riserva in sede di cessione da parte del proprietario esclusivo dell'edificio che avesse a cederne singole porzioni a terzi (Cass. 13279/04). Non gioverebbe a tal fine la considerazione delle semplici risultanze catastali, dovendosi sempre far riferimento all'originario titolo negoziale (Cass.1947/2014).
Ai lastrici solari sono equiparabili a) le terrazze a livello e b) i giardini con manto erboso per la loro identica funzione. Questi ultimi, però, a differenza dei la¬strici solari, costituiscono quasi sempre un bene esclusivo del singolo condomino proprietario dell'ap¬partamento contiguo e che su di esso si affaccia. Allorquando, poi, si tratti di terrazza a livello, qualora difetti il titolo, per attribuire la proprietà esclusiva, è necessario far riferimento alla sua funzione sussidiaria. Il punto nodale è talvolta costituito dalla ricognizione della titolarità del diritto all'utilizzo esclusivo del lastrico solare: a questo fine è decisivo l'esame del titolo di provenienza (Cass. 10323/96) e, in difetto di speciali indicazioni in esso contenute, la considerazione della situazione di fatto (es.: l'accesso esclusivo da un solo appartamento Cass. 9629/91). Affinché, infatti, la terrazza possa ritenersi di proprietà esclusiva, occorre che es¬sa faccia parte integrante, da un punto di vista strutturale e funzionale, del piano cui è annessa, di guisa che la funzione di co¬pertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria (Cass. 3832/94). E' ben evidente, quindi, l'importanza che il legislatore attribuisce al criterio della funzionalità del bene ai fini della risoluzione delle problematiche che ne scaturiscono in ordine alla responsabilità per la custodia e manutenzione del lastrico e, quindi, al conseguente onere contributivo inerente alle relative spese (Cass. 18164/2014). E' opportuno sottolineare, poi, che l'obbligazione relativa alla tutela della integrità e funzionalità del manufatto, è di natura reale (trattasi di obblgationem propter rem).
La diversa o anche contestuale, funzione cui può assolvere il lastrico solare comporta una diversa soluzione delle problematiche relative agli obblighi facenti capo alla comunità dei condomini ovvero al proprietario o utilizzatore in via esclusiva del lastrico.
L'individuazione del soggetto che trae utilità dall'uso del lastrico (che funge da copertura ovve¬ro da calpestio in via esclusiva) consente di individuare, altresì, il soggetto tenuto a provvedere alla conservazione e manutenzione dello stesso e, quindi, il soggetto in capo al quale cade l'obbligo della relativa spesa e la misura della stessa. La corretta applicazione del principio della funzionalità del lastrico - più volte innanzi richiamata - consente di dare una altrettanto corretta risposta agli innumerevoli quesiti che quotidianamente vengono sollevati e che sono forieri di un corposo contenzioso non adeguatamente risolto dalla giurisprudenza.

Ripartizione della spesa per la manutenzione del lastrico

Regola Generale
Quando il lastrico solare, di proprietà comune, adempie alla sola funzione di copertura dello stabile, è evidente che le relative spese di riparazione e di ricostruzione siano poste a carico di tutti i condomini, nella misura e con le modalità previste dall'art. 1123 c.c.. Identico criterio deve essere seguito nel caso in cui il lastrico solare, pur sempre di proprietà comune, sia suscettibile di altro (ulteriore) uso (quale: stenditoio, veduta, ecc.) - oltre quello di copertura - da parte dei condomini tutti, divenendo cosi quello che nel linguaggio comune si chiama, appunto, terrazzo di copertura.
La ripartizione di tali spese, invece, segue un diverso criterio quando il lastrico solare (sempre di proprietà comune) pur adempiendo alla funzione di copertura, venga usato sì per altri scopi (stenditoio, veduta, ecc.), ma solo da uno o più condomini, o ad¬dirittura da parte di terzi estranei, e non da tutti. E' da precisare, tuttavia, che attesa la funzione preminente ed imprescindibile di copertura del fabbricato cui adempie il lastrico (sia esso mero lastrico di copertura che terrazzo di copertura ovvero terrazzo a livello), secon¬do l'orientamento prevalente e direi quasi unanime della giurisprudenza e della dottrina, la responsabilità della conservazione del lastrico, innanzitutto ai fini della legittimazione passiva in caso di contenzioso, viene attribuita al condominio, in quanto custode del bene, in forza di quanto dispone l'art. 2051 c.c..
Le spese di manutenzione, ripa¬razione e ricostruzione delle terrazze a livello equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura.
Diversamente, l'art. 1125 c.c. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti, è applicabile solo alla manutenzione e alla ri¬costruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno (Cass. 1109/2003). In questo caso, sempre in appli¬cazione del principio generale secondo il quale le spese seguono l'uso (di cui al richiamato art. 1123 c.c.), l'onere delle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico è stato posto per un terzo a carico del condomino (o dei condomini o dei terzi estranei al condominio) che ne abbiano l'uso esclusivo, e per gli altri due terzi a carico di tutti quei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso serva da copertura (c.d. principio della verticalità effettivita Cass. 1451/2014), comprendendo, naturalmente tutti i condomini e quindi anche colo¬ro che ne hanno l'uso esclusivo ed ai quali è stato già imposto il terzo delle spese, qualora e nella misura in cui di tale copertura fruiscano (Cass. 11449/1992).
Per cui stante il principio della verticalità effettiva (se, ovviamente, il lastrico non copre tutto l'edificio) in presenza di una unità immobiliare coperta solo in parte dal lastrico, cioè compresa solo in parte nella verticale del lastrico, le spese del lastrico saranno ripartite limitatamente alla parte di immobile effettivamente coperta dal lastrico, di conseguenza sarà esclusa dalla ripartizione delle spese manutentive del lastrico, la parte di immobile non coperta dal lastrico (affermazione del principio per cui si deve concorrere al pagamento di una sola copertura).
Identico criterio deve valere, anche in forza dell'art. 1069 comma 3 c.c., nell'ipo¬tesi in cui il lastrico solare non sia di proprietà comune alla collettività dei condomini, ma ap¬partenga soltanto ad uno o più condomini in modo esclusivo, e serva di copertura allo stabile condominiale, in quanto per determinare le spese in relazione ai vantaggi ben ci si può riporta¬re a quanto disposto dall'art. 1126 c.c.. Tale richiamo analogi¬co non sembra, invece, consen¬tito, ove il lastrico solare, che serva esclusivamente di copertu¬ra allo stabile, appartenga ad un terzo estraneo al condominio, in quanto in tal caso viene meno il vantaggio derivante dall'uso esclusivo.
La clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha però una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempre che le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dall'art. 1126 c.c., escludendo il menzionato criterio legale (1/3 – 2/3) (Cass. 2726/02). D'altronde quando i vizi non dipendono dalla vetustà e dal naturale degrado del manufatto, bensì da errori nella realizzazione/costruzione dello stesso effettuata dal proprietario dell'ultimo piano, costui ne risponde integralmente, senza che venga in considerazione il predetto criterio legale (Cass. 2840/13 di cui infra).

Regola Speciale
Fatta sempre salva una diversa disciplina di ripartizione della spesa contenuta nel regolamento di condominio di tipo contrattuale o nel titolo (Cass. 15093/13 caso relativo ad un giardino pensile), in un certo senso invertita rispetto al caso del lastrico solare è l'ipotesi in cui una superficie di utilità condominiale (cortile e/o giardino condominiale o passaggio comune) sia destinata a fungere da copertura di locali di proprietà esclusiva di uno dei condomini (per esempio boxes, cantine etc). Appare evidente come applicare nella fattispecie l'art. 1126 c.c.condurrebbe a conseguenze del tutto esagerate ed esorbitanti. Per tale motivo la Corte di Cassazione ha stabilito, nella specie, che occorra fare ricorso ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. (che disciplina il riparto delle spese nel caso di volte e soffitti), sulla scorta della più generale regola di cui all'art. 1123 comma 2 c.c. (Cass. 1362/1998; Cass. 17989/2004; Cass. 18194/2005; Cass. 10858/2010; Cass. 15841/2011; Cass. 2243/2012). In realtà la giurisprudenza di legittimità sul punto prima di confermare con citate sentenze l'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., ha assunto vari orientamenti che possono cosi riassumersi:
1° orientamento: applicazione del criterio di cui all'art. 1126 c.c. in virtù dell'equiparazione alla terrazza a livello (1/3 a carico di condomini e 2/3 della proprietà sottostante) in quanto la funzione di copertura risulta essere principale e non sussidiaria (Cass. 3542/1994; Cass. 11283/1998; Cass 13858/2001; Cass. 110296/2003);
2° orientamento: nel confermare il principio di cui al precedente orientamento, ha statuito che la parte soprastante (cortile e/o giardino) non costituisce una semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale che ne obbliga il proprietario a sopportare l'intera spesa (Cass. 7472/2001). Nel caso di specie è stata decisa la seguente ripartizione in applicazione in parte sia dell'art. 1125 che 1126 c.c.:
a)spese di rimozione, accantonamento e ripristino del giardino pensile e di viali pedonali e carrai, sono a totale carico del proprietario del giardino stesso, (quindi se il giardino è comune tutti devono partecipare pro quota),
b)spese riguardanti la guaina sottostante devono essere ripartite per 1/3 a carico del proprietario del giardino (quindi se il giardino è comune tutti devono partecipare pro quota) ed i restanti 2/3 a carico dei condomini sottostanti, nel caso di specie i proprietari dei soli boxes. Questo perché pur essendo il giardino soprastante comune e di suo comune a tutti anche in via potenziale, la guaina svolge una funzione di copertura del corpo boxes.
3° orientamento (preferibile): applicazione integrale in via analogica dell'art. 1125 c.c. in quanto stante l'utilità assolta dal bene comune (cortile e/o giardino) si verifica “un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 comma 2 c.c.” e non può essere equiparato al lastrico solare (Cass. 1362/1998; Cass. 17989/2004; Cass. 18194/2005; Cass. 10858/2010; Cass. 15841/2011; Cass. 2243/2012) con la conseguenza che la spesa sarà ripartita in misura del 50% tra i condomini (parte di calpestio) ed il restante 50% a carico della proprietà sottostante che gode della c.d. copertura.
Infine, si pensi al caso in cui un giardino/terrazzo in proprietà esclusiva assolva, oltre alla funzione di calpestio, alla funzione di copertura di una sola proprietà esclusiva sottostante. In questo caso l'applicazione all'art. 1125 c.c. in via analogica è molto facilitata in quanto la situazione di fatto è equiparabile a quella espressamente disciplinata dal predetto articolo.

Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico
Di solito, il rifacimento (impermeabilizzazione) del lastrico solare si rende necessario quando si verificano infiltrazioni ai piani sottostanti e, oltre alla riparazione del lastrico, occorre anche procedere al risarcimento dei danni agli appartamenti sottostanti, i cui proprietari partecipano alla spesa relativa al risarcimento essendo comunque condomini/comproprietari del lastrico stesso.
Ai diritti e prerogative previste dalla legge in favore della collettività dei condomini ovvero di singoli soggetti, corrisponde, per l'inverso, analogo obbligo alla conservazione e manutenzione del lastrico di copertura (artt. 2051 e 1126 c.c. ). Trattasi, come si è detto, di una obbliga¬zione propter rem. Non sussiste alcuna difficoltà logica o giuridica ad ammettere l'esistenza, nella entità materiale apparentemente unitaria configurata dal lastrico solare, di due distinti beni giuridici, i quali rispettivamente adempiono a) alla funzione di copertura dell'edificio, e perciò formano oggetto di condominio, e b) alla funzione di calpestio (che in sintesi esprime altre molteplici utilità), e come tali formano oggetto di proprietà superficiaria o di uso esclusivo. Da quanto sin qui detto, infatti, discende che la manutenzione del lastrico compete esclusiva¬mente al condominio (art. 2051 c.c.). Nessun problema sussisterà se il lastrico è di proprietà condominiale in questo caso per ogni manutenzione/riparazione e risarcimento del danno provvederà il condominio quale proprietario/custode del bene ex art. 2051 c.c.
Nel caso in cui il lastrico sia in proprietà o in uso esclusivo, (ferme restando le due funzione di cui sopra), spetta a tutti i condomini concorrere al pagamento delle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione delle terrazze a livello, avendo esse anche la funzione di copertura del fabbricato.
Il criterio dell'utilitas infatti prevale su quello della proprietà (Cass. 18164/2014), quindi per stabilire la ripartizione delle spese delle terrazze a livello con funzioni di copertura non si fa riferimento al diritto di proprietà delle terrazze medesime, ma al principio “in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.” V'e da sottolineare, poi, che -secondo l'orientamento giuri¬sprudenziale di legittimità - il termine riparazione, adope¬rato dal legislatore nell'art. 1126 c.c. deve ritenersi equiparato per identità di signi¬ficato al vocabolo manuten¬zione (Cass. 2726/2002). La circostanza che un lastrico so¬lare sia attribuito in proprietà o uso esclusivo di uno dei condomini (o di terzo estraneo), infat¬ti, non fa venir meno la funzione primaria dello stesso che è quella di copertura del fabbricato.
Detto ciò, il problema da affrontare è quello relativo alle modalità di ripartizione delle spese derivanti da danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà o uso esclusivo, e più precisamente occorre valutare la natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva e i conseguenti oneri risarcitori, per i casi in cui il danno non sia direttamente riconducibile al comportamento del proprietario o utilizzatore esclusivo.
La giurisprudenza ha originariamente manifestato due orientamenti.
1° orientamento: ritiene applicabile l'art. 1126 c.c. anche per la ripartizione ed imputazione del risarcimento del danno derivante da infiltrazioni;
2° orientamento ritiene applicabile l'art. 2051 c.c. in quanto la responsabilità conseguente ai danni da infiltrazioni provenienti dai lastrici solari è inquadrabile nell'ambito della responsabilità extracontrattuale per i danni da cose in custodia, circostanza diversa dal criterio di ripartizione della spesa prevista dall'art. 1126 c.c.. Il condominio è chiamato a rispondere anche per i danni derivanti da vizi costruttivi relativi a beni in custodia (art. 1669 c.c.). Per questa giurisprudenza anche in ambito condominiale ricorrono i due requisiti per l'applicazione dell'art. 2051 c.c. cioè la periocolosità oggettiva del bene e l'elemento soggettivo riguardante la relazione tra il soggetto e la cosa. Per questo orientamento l'imputazione e la suddivisione devono avvenire sulla base degli artt. 2055-2056-1123-1226-1227 c.c.
Oggi appare controverso se la custodia del lastrico solare ex art. 2051 c.c. sia riferibile solo al condomino titolare del diritto di fruizione esclusiva del lastrico che ne abbia il godimento (Cass. 1618/1987; Cass. 12606/1995; Cass. 3465/2012) oppure sia riferibile all' intero condominio (Cass. 15131/2001; Cass. 25288/15).
La Corte di Cassazione con la sua decisione (Cass s.u. 3672/1197) ha mutato l'allora orientamento giurisprudenziale maggioritario che configurava una responsabilità extra contrattuale ai sensi dell'art. 2051 c.c. Secondo le sezioni unite l'art. 1126 c.c. non è solamente una norma contenente il criterio di ripartizione delle spese per i lastrici di uso esclusivo ma una vera e propria fonte di obblighi (propter rem) e di responsabilità verso i danneggiati. Questa decisione ha avuto il merito di fare chiarezza in un ambito certamente contrastato, tuttavia non ha mai convinto del tutto: troppe le complicazioni riguardanti l'applicazione della disciplina sulla responsabilità del debitore (art. 1218 c.c.) per non rendersi conto che la soluzione proposta più che chiarire avrebbe potuto complicare, ed in effetti così è stato se è vero com'è vero, si legge nella sentenza n. 13526, che dopo il 1997 la stessa Cassazione ha specificato l'ambito applicativo del principio prevedendo delle vere e proprie eccezioni. La stessa chiarisce che l'assunta responsabilità per inadempimento delle obbligazioni propter rem non impedisce, ovviamente, che con essa possa concorrere una responsabilità extracontrattuale per tutti i possibili rapporti che possono costituirsi all'esterno di quello condominiale potendo trovare applicazione la diversa responsabilità insita nella custodia e che può far carico, separatamente o congiuntamente, 1) al condominio, 2) al condomino, 3) al proprietario o l'usuario o anche al conduttore, a secondo del rap¬porto di causalità, incontrando, in tali fattispecie, il limite del caso fortuito.
Le perplessità di cui sopra hanno portato nuovamente la Corte di Cassazione con la sentenza 13 giugno 2014, n. 13526, a rimettere al Primo Presidente della Corte la questione relativa alla valutazione della natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva. Gli ermellini, nella sentenza in esame, ricordano che esiste un altro articolo del codice civile - riguardante la responsabilità per danni da cose in custodia - il quale meglio si attaglia a delimitare compiti e responsabilità. (art. 2051 c.c.). In sintesi il quesito sottoposto alle sezioni Unite è il seguente: i casi di danno da infiltrazioni provenienti da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo - non dipendenti da fatto imputabile al solo utilizzatore - configurano un'ipotesi: a) di inadempimento di un'obbligazione (art. 1126 c.c.) o b) un caso di responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.)?
Sul punto la decisione della Corte di Cassazione con al sentenza sez. unite n. 9449/2016 (pubblicata il 10 maggio 2016) ha risolto definitivamente la questione pronunciando il seguente principio di diritto “… in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso dei lastrico solare non sia comune a tutti I condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria dei lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. clv.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio…”. Con tale decisione la Suprema Corte ha confermato la natura extracontrattuale della responsabilità gravante sul condomino titolare del diritto d'uso esclusivo ex art 2051 c.c.;
dichiarato la responsabilità concorrente del condominio in base alla norma di norma di cui all'art 1130 nell'ipotesi in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.; il parametro di divisione delle spese resta quello di cui all'art. 1126 c.c.