L’amministratore condominiale non è pagato al passaggio delle consegne

Il contratto di amministrazione condominiale è un mandato per cui , secondo l'articolo 1713 del Codice civile, il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e deve rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.

Riconoscimento solo dall’assemblea
Tale momento normalmente avviene al passaggio delle consegne al nuovo amministratore, ma il precedente amministratore non ha un diritto di ritenzione dei propri crediti, che possono essere riconosciuti soltanto dall'assemblea.

È il caso trattato dalla Corte di Cassazione (ord. n. 5062/2020) che ha rigettato il ricorso di un amministratore avverso una sentenza la quale aveva respinto la sua richiesta di crediti nei confronti del condominio. L'amministratore chiedeva al condominio, con un decreto ingiuntivo, il pagamento di una somma, esponendo di essere creditore di una somma a titolo di compenso professionale e di rimborso di spese anticipate per la gestione condominiale.

Il condominio si opponeva affermando che il passaggio di consegne all'amministratore subentrante ed una delibera condominiale non costituivano prove del credito ed eccepiva la prescrizione del credito professionale.

Il Tribunale accoglieva l'opposizione del condominio e condannava l'amministratore al pagamento delle spese. La sentenza era confermata dalla Corte di Appello la quale affermava che non era stata raggiunta la prova del credito relativo al compenso ed alle anticipazioni vantante dall'ex amministratore del condominio.

Le prove
Per detta sentenza il credito non è provato, né dal verbale di passaggio delle consegne all'amministratore subentrante , né dal versamento di un acconto, senza ulteriore specificazione.

La Corte di Cassazione condivide l'assunto della Corte di Appello poiché poiché il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate al condominio si fonda, in base all’articolo 1720 del Codice civile, sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condòmini. Pertanto è l'amministratore che deve fornire la prova degli esborsi effettuati.

Invece i condòmini , in qualità di mandanti, sono tenuti a rimborsare all'amministratore le anticipazioni da lui effettuate , con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso , oltre all'eventuale danno. Per evitare di compiere tali esborsi di denaro i condòmini devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale.

Nel caso trattato l'amministratore era tenuto a dimostrare i fatti su cui fondare la sua pretesa di recupero delle spese sostenute. L'assemblea aveva il potere di approvare , con conto consultivo, gli incassi e le spese condominiali.

Nel rendiconto
Solo una chiara e definitiva indicazione nel rendiconto condominiale dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili è la prova idonea del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore.

Cosa non è una prova
La Corte di Cassazione condivide quanto affermato dal giudice di appello per cui l'accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente amministratore , o il pagamento parziale a titolo di acconto di una maggiore somma, non costituiscono prove del debito dei condòmini nei suoi confronti.

Conclude la Cassazione che la deliberazione dell'assemblea del condominio, che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo, anche se evidenzia un disavanzo tra le entrate e le uscite , non consente di ritenere dimostrato che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio. Infatti la ricognizione di un debito necessita un atto di volizione da parte dell'assemblea in relazione a debiti ben indicati.