L’amministratore uscente deve provare il suo credito per le somme anticipate

La questione relativa alle spese sostenute dall'amministratore uscente e da quest'ultimo rivendicate al momento del passaggio di consegne o successivamente è sempre all'ordine del giorno. Il rapporto che si instaura tra amministratore e condòmini che, come sappiamo, è regolato dalle norme sul mandato, si presuppone a titolo oneroso. Il compenso, dunque, trova titolo nel contratto di mandato, una volta perfezionatosi. Sul preventivo costituente parte integrante del mandato, così come accettato, dunque, occorrerà far riferimento in caso di contestazioni sul compenso. Discorso diverso, invece, per quanto riguarda le anticipazioni.

Le anticipazioni dell’amministratore uscente
Per quanto attiene a queste ultime, infatti, queste dovranno essere esaminate con una logica diversa rispetto ai compensi pattuiti nel contratto di mandato considerando che se, da un lato, i compensi dell'amministratore trovano fondamento e prova nel preventivo accettato, viceversa, quanto l'amministratore si troverà, eventualmente, ad anticipare nel corso del tempo, dovrà essere supportato da idoneo titolo e causale oltre che da elementi probatori a sostegno dell'esborso.

Il caso concreto
Recentemente, il Tribunale di Roma, con la Sentenza n. 22152/2019 pubblicata il 18/11/2019, si è occupato della questione relativa alle anticipazioni dell'amministratore uscente e della rivendicazione degli esborsi da parte di quest'ultimo, chiarendo quali sono i presupposti ed i requisiti per legittimare la richiesta.

La causa nasce a seguito di un decreto ingiuntivo ottenuto dal precedente amministratore il quale chiedeva ed otteneva un'ingiunzione di pagamento nei confronti del condominio in precedenza amministrato, in ragione di una pretesa creditoria avente ad oggetto, per l'appunto, anticipazioni dello stesso durante la sua amministrazione. L'ex amministratore, in particolare, riteneva di aver provato il suo credito anche in forza di un riconoscimento espresso del debito ex articolo 1988 Codice civile, contenuto nella dichiarazione inserita nel verbale di passaggio delle consegne.

Avverso il predetto decreto ingiuntivo il Condominio proponeva opposizione contestando la domanda nel merito e chiedendo, oltre che la revoca del decreto ingiuntivo opposto, la condanna della parte opposta alla restituzione di una somma che era stata prelevata senza alcun titolo. Il Tribunale romano, ritenuta la causa avente natura documentale e dunque non necessitante di essere istruita ulteriormente, ha ricalcato i principi giurisprudenziali consolidati nel corso degli ultimi anni.

L’onere probatorio
In particolare, i giudici si sono soffermati sull'importanza dell'assolvimento dell'onere probatorio : è onere del richiedente (amministratore uscente) provare il suo credito per anticipazioni. La logica sottesa al rigoroso onere probatorio, va sicuramente ricercata nella natura dell'attività dell'amministratore di condominio che, come noto, si fonda sui diritti e sugli obblighi nascenti dal contratto di mandato ex art. 1710 Codice civile, che impone il rispetto di alcuni principi basilari tra cui spicca la diligenza del buon padre di famiglia.

Ed ecco allora che l'onere della prova, si legge nella sentenza n. 22152/2019, «deve ritenersi assolto laddove trovino corrispondenza le richieste di anticipazioni in effettivi esborsi sostenuti dall'amministratore con il proprio patrimonio, a nulla rilevando eventuali promesse e/o riconoscimenti effettuati dall'Amministratore nuovo atteso che non assumono la valenza di vere e proprie ricognizioni di debito ex art. 1988 Codice civile».
Nel caso specifico, inoltre, come spesso accade, al momento del passaggio di consegne, quanto inserito nel verbale avveniva con riserva e previo esito del controllo delle operazioni tutte.

La giurisprudenza, in più occasioni, ha sufficientemente chiarito che per ottenere il riconoscimento del credito per anticipazioni «occorre la necessaria e preventiva approvazione da parte dei condomini delle voci poste a sostegno della richiesta in virtù del titolo che lega l'Amministratore ai condomini» così da consentire ai condomini di essere a conoscenza delle spese e potersi valutare se gli esborsi siano o meno indifferibili e/o urgenti e sostenute a favore dei condomini.

In assenza, dunque, di una preventiva approvazione della spesa anticipata dall'amministratore, da parte dei condomini, manca la giustificazione causale della restituzione degli importi anticipati dato che si ritiene che il diritto di credito non possa essere considerato certo, liquido ed esigibile e, dunque, il decreto ingiuntivo emesso sarebbe mancante dei requisiti previsti dalla legge (art. 633 Codice procedura penale).

L’assenza di un titolo
In assenza di un “titolo” quale una delibera autorizzativa (o, tutt'alpiù, di una delibera successiva di ratifica della spesa), le spese anticipate potrebbero trovare una giustificazione e, dunque, una legittima richiesta di restituzione, laddove effettuate in quanto indifferibili ed urgenti.

Non v'è chi non veda, tuttavia, che se, da un lato, una delibera preventivamente autorizzativa della spesa sia facilmente in grado di provare il diritto alla restituzione della somma anticipata, dall'altro, al contrario, in assenza di questa delibera, appare difficile, per l'ex amministratore, raggiungere la dimostrazione della prova che la spesa sia avvenuta a causa di una necessità indifferibile ed urgente. In questo secondo caso, infatti, sarà l'amministratore uscente a dover dimostrare con prove documentali e testimoniali, l'indifferibilità e l'urgenza.

L’amministratore non ha potere di spesa
Bisogna ricordare, sul punto, che l'amministratore non possiede, in via generale, un potere di spesa. Dunque, ad eccezione dei casi di necessità ed urgenza ex articoli 1130, 1134, 1135 Codice civile e con necessità di successiva ratifica da parte dell'assemblea, vige il principio per cui la compagine condominiale è deputata al formale controllo della gestione del proprio “mandatario” ed, in difetto, il credito vantato non sarebbe né liquido né esigibile (Cassazione n. 14197/2011 e Cassazione n. 1224/2012).

In passato, la Suprema Corte di Cassazione ( 9 giugno 2010 n.13878), così si è espressa «in tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex articolo 1720 del Codice civile, sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati. L'obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto quando il mandatario abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali all'individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico».

Nel caso affrontato dal Tribunale di Roma con la sentenza in commento, non solo l'ex amministratore non era riuscito a fornire la prova che le somme richieste con il decreto ingiuntivo erano a lui dovute ma, anzi, queste somme venivano espressamente contestate dal Condominio che, per di più, formulava una proprio richiesta economica all'ex amministratore.

Revoca del decreto ingiuntivo nel caso in esame
Il Tribunale di Roma accertava infatti che le poste attive dedotte dall'ex amministratore opposto non erano state oggetto di approvazione ma anzi di contestazione con il corollario che non poteva ritenersi esistente un titolo per la liquidazione delle suddette somme in favore dell'opposto. Conseguentemente, il decreto ingiuntivo che l'ex amministratore aveva ottenuto, veniva revocato.

Quanto all'onere probatorio relativo alla domanda di restituzione delle somme, così come avanzata in via riconvenzionale dal Condominio, il Tribunale romano chiariva che spettava all'ex amministratore provare che le somme impiegate avessero avuto una loro giustificazione ma, per quanto emerso in corso di causa, non emergeva alcun fondamento nemmeno dall'estratto del conto del Condominio.

Si aggiunga che anche laddove si fosse stati in presenza di un verbale di passaggio di consegne in cui il nuovo amministratore, al momento della sottoscrizione, avesse in qualche modo “riconosciuto” il debito, con diciture quali “per accettazione” o similari, questo documento non sarebbe, comunque, stato sufficiente a ritenere dovute le somme anticipate dall'amministratore antecedente ( ancora Cassazione n. 8498/2012).