Il ritardo nel pagare l’affitto è «grave inadempimento»

In periodi prolungamenti di crisi economica, le intimazioni di sfratto per morosità sono quasi all'ordine del giorno. Il pagamento del canone d'affitto è la principale obbligazione del conduttore che è tenuto a rispettare, in ogni caso, i tempi pattuiti ed i termini contrattuali. Ma cosa succede se l'affittuario iniziasse ad estinguere il suo debito in corso di causa giudiziaria?

La risposta arriva dalla sentenza del Tribunale di Roma n°18063 del 2019 . Le proprietarie di un locale terreno sito in Roma, concedevano il loro bene in locazione ad una Società che, nel tempo, non provvedeva a pagare il canone d'affitto nei termini concordati.

Al momento dell'atto di intimazione di sfratto nel mese di aprile 2018, il debito ammontava ad euro 23.793,95 per canoni, euro 5.495,53 per oneri accessori ed euro 286,85 quale quota parte non corrisposta dell'imposta di registro annuale.

Costituendosi in giudizio, la parte intimata si opponeva alla convalida, mentre la parte intimante insisteva per la prosecuzione del giudizio di risoluzione per inadempimento.

Pagare dopo non sana la violazione contrattuale
Il Tribunale di Roma accoglieva la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice, ritenendola fondata, in quanto la parte attrice, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato nel quale risultava l' obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, aveva dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.

Lo stesso Tribunale chiariva che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, escludendo che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale, in modo particolare se l'inadempimento sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone (Cass. Civ., III Sez. n. 8550/1999).

La misura della gravità
Inoltre, la gravità di tale inadempimento non va commisurata solamente all'entità del danno ma alla rilevanza della violazione del contratto in base alla volontà manifestata dai contraenti, alla finalità del rapporto, ed all'esatta e tempestiva prestazione.

Il mancato pagamento del canone d'affitto, nel caso esaminato, aveva penalizzato il locatore in modo da incidere evidentemente sull'economia complessiva del rapporto tra le parti, giustificando, così, la risoluzione del contratto in conformità all'orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell' inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).

Contratto risolto
Il Tribunale di Roma, pur respingendo la domanda della parte attrice per il pagamento delle somme relative agli oneri accessori, ammontanti ad euro 5.495,53 per non aver fornito una prova della loro sussistenza, dichiarava, risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, confermando l'ordinanza di rilascio emessa il 21 maggio 2018 e condannando la parte convenuta al pagamento, in favore dell'attrice, dei canoni scaduti e non pagati, ammontanti ad euro 28.297,33 oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell'immobile,ad euro 286,85 quale importo pro quota per mancato pagamento dell'imposta di registro annuale ed al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in euro 4.200,00 di cui euro 400,00 per esborsi, ed euro 3.800,00 per compensi, oltre oneri di legge.