Affitto pagato in ritardo, contratto risolto a meno che l’alloggio sia inutilizzabile

Non pagare il canone di locazione alle scadenze pattuite è inadempimento grave che, di per sé, giustifica la risoluzione del contratto salvo che l'omissione sia giustificata dalla mancanza totale di controprestazione da parte del proprietario che non garantisca la disponibilità dell'alloggio. Per il mensile, quindi, non sarà sufficiente denunciare la presenza di vizi e carenze strutturali di un immobile che si continua ad abitare. Lo sottolinea il Tribunale di Roma con sentenza n. 10855 del 12 luglio 2019.

Il processo
Il processo è causato dalla richiesta di risoluzione e condanna al rilascio mossa nei confronti di una donna accusata di non aver pagato circa 120mila euro di canone nonostante godesse ancora – per subentro all'ex coniuge – di un alloggio di edilizia residenziale pubblica.

L'appartamento, si difende la signora, si era rivelato sin dall'inizio della locazione inagibile ed invivibile e, nonostante gli innumerevoli sopralluoghi da parte dell'ente, non era stato eseguito alcun intervento di ripristino.

Umidità e condizioni antiigieniche
Anzi, le condizioni antiigieniche avevano causato una forte umidità e periodiche fuoriuscite di liquami che avevano provocato carenze manutentive e strutturali. Una compressione dell'uso della casa derivata dalla condotta inadempiente del proprietario che avrebbe, a suo avviso, consentito lo stop ai pagamenti. Il consulente tecnico nominato nel corso di giudizio confermava la presenza di zone affette da umidità, muffe e copiose perdite d'acqua e concluva per la mancata godibilità di quasi la metà dell'immobile.

I limiti
La situazione, però, per il Tribunale di Roma, non era tale da liberare l'inquilina dall'obbligo di corrispondere i canoni stabiliti. L'omissione totale dei mensili, si legge nella pronuncia, integra un'implicita valutazione in merito alla gravità dell'inadempimento che può determinare la risoluzione del contratto.

Del resto, prosegue, pagare i canoni è prestazione primaria per cui l'eventuale violazione rende inutile una valutazione specifica della gravità del comportamento inadempiente proprio perché va ad incidere su tutta l'economia contrattuale. In altre parole, ai fini della risoluzione, non è essenziale valutare la gravità dell'inadempimento, implicita nel fatto stesso del mancato pagamento.

Sul punto, già lo stesso tribunale capitolino aveva affermato (sentenza n. 15246 del 16 luglio 2019) che l'inquilino non può mai autoridursi il canone senza attendere, qualora volesse far valere un'eventuale compensazione, l'esito della causa instaurata per accertarne l'esistenza e la fondatezza.

La ragione è evidente: fino a quel momento il proprietario ha tutto il diritto di incassare i mensili con regolarità e nella misura concordata. Ecco che, nella vicenda, accertato che la signora non aveva corrisposto nulla, la domanda di risoluzione era più che motivata. E a nulla potevano valere le anomalie che, pur avendo diminuito in modo apprezzabile il godimento del bene, non ne avevano impedito l'uso.

Non c’era assenza assoluta di controprestazione
A mancare, in sintesi, era quell'assenza totale di controprestazione da parte del proprietario che, negando di fatto il godimento dell'alloggio, avrebbe potuto ammettere una sospensione nel pagamento del canone. Ma, nel caso concreto, avendo la conduttrice dimostrato interesse a conservare la disponibilità del bene locato (Cassazione n. 11783/2017) sopportandone i vizi, non era affatto scusata la scelta di sospendere il pagamento dei canoni mentre, al contrario, era ben fondata l'istanza di risoluzione della locazione. Al più, considerati gli esiti della Ctu, che aveva attestato un godimento ridotto dell'alloggio pari al 45%, era ragionevole ridurre l'importo del canone e applicare uno “sconto” sull'entità della condanna al dovuto. Inevitabile, invece, fermo il gravissimo inadempimento, la dichiarata risoluzione contrattuale.