È legittimo il fondo cassa per future spese, ma solo in presenza di precisi requisiti

Nell'attuale preoccupante congiuntura economica per le famiglie, che acuisce le difficoltà di numerosi condomìni, sentir evocare delibere istitutive di fondi cassa per spese future dà la sensazione di trovarsi fuori del tempo. In effetti è così, perché le sentenze che giungono ora riguardano fatti di un non vicino passato. Proprio alcune settimane fa si è pronunciata la Cassazione 25 giugno 2020 numero 12638 sulla legittimità di un accantonamento deciso diversi anni addietro.

I fatti
Il condominio approvava il preventivo di spesa per la gestione 2007-2008 e nel contempo deliberava l'esborso di un acconto per la gestione dell'anno 2008-2009 (che cominciava il 1° ottobre 2008) pari ad una rata del suddetto preventivo. Sia il Tribunale che la Corte d'appello rigettavano l'impugnazione della delibera sull'acconto non ravvisando la violazione del principio della «dimensione annuale della gestione» (perché si rimaneva ancora nell'anno 2008), tanto più che si trattava di una prassi diffusa da anni ed accettata dagli attori.

La pronuncia della Suprema corte
In seguito a ricorso, la Cassazione ha deciso che: la reale finalità della delibera era quella di assicurare una liquidità economica per far fronte ai maggiori oneri economici da affrontare al termine del periodo di efficacia del preventivo, con riserva di successivo conguaglio; è senza dubbio nulla la delibera presa a maggioranza che vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione di spese oltre quella annuale; ma nel caso in esame il condominio ha inteso, con una previsione limitata alla sola annualità immediatamente successiva, dare vita ad una sorta di fondo cassa, che viene ammesso dalla giurisprudenza (identico il precedente di Cassazione 20135/2017).

I fondi facoltativi e speciali
Nessuna norma prevede e disciplina i “fondi facoltativi”, mentre l'articolo 1135, 1° comma, numero 4 del Codice civile si occupa solo del “fondo speciale” obbligatorio per le opere di manutenzione straordinaria (con possibilità di pagamenti frazionati in diversi anni). Quelli “facoltativi” rimangono devoluti al potere discrezionale dell'assemblea (Cassazione 17035/2016; Cassazione 8167/1997) nell'ambito della sua autonomia negoziale e della sua competenza istituzionale.

Il problema è di individuare il limiti di questa facoltà deliberativa per non incorrere in un eccesso di potere od in una lesione dei diritti dei condòmini. Bisogna perciò contemperare il principio della discrezionalità ed autonomia assembleare con la normativa del 1123 e seguenti e con la regola della dimensione annuale della gestione. Diverse norme del codice commisurano ad un anno (“contabile” e non necessariamente “solare”: Cassazione 7395/2017 e 7706/1996) l'esercizio dell'attività condominiale.

Il fondo per coprire esigenze future
In particolare, per quanto qui interessa, l'articolo 1135, numero 2 sulle spese future per la manutenzione e gestione ordinaria (di competenza autonoma dell' amministratore) stabilisce la raccolta dei necessari mezzi economici limitatamente all'anno successivo mediante l'approvazione del preventivo, a scadenza appunto annuale. Nulla impedisce che venga costituito un fondo per altre e diverse esigenze future, ma occorre indicare le finalità e rispettare la dimensione annuale dell'impegno.

In caso di vendita dell’immobile
Non va dimenticato che nel caso di cessione dell'immobile l'onere economico per la gestione ordinaria grava su chi è condòmino nel momento in cui la spesa viene effettuata; per cui resterebbe penalizzato l'ex proprietario che avesse aderito anni addietro ad un fondo per generiche “esigenze future” non meglio determinate.

Una interessante decisione di merito ha enunciato queste linee: costituiscono eccesso di potere i comportamenti “vessatori” (aumentare le spese richieste per creare difficoltà di pagamento a taluni condòmini); il “fondo” deve avere una chiara destinazione come si ricava dal 1135 numero 3 sull'impiego dei residui attivi di gestione e dal 1135 numero 4 sulle opere di straordinaria manutenzione (Tribunale Milano 18 settembre 2017). Sembra dunque acquisito che sono da considerare legittimi i “fondi” che rispettino la dimensione annuale di gestione, abbiano una ben individuata destinazione e non sono frutto di un eccesso di potere.La delibera viziata potrebbe risultare, a seconda dei casi, nulla o annullabile.

I precedenti
Ritenuti ammissibili i fondi per:

a) manutenzione ordinaria e conservazione dei beni comuni (Cassazione 17035/2016; Cassazione 8167/1997, il fondo può essere mantenuto in vita per più gestioni purchè l'assemblea ogni anno lo confermi; Tribunale Roma 7060/2019; Tribunale Milano 18 settembre 2017);
b) lavori di manutenzione non indicati nel preventivo da effettuare in futuro e di cui l'assemblea aveva verificato la necessità (Cassazione 13183/2016, lavori rinviati all'anno successivo);
c) spese legali (Cassazione 20135/2017; Tribunale Milano 18/9/2017), si tratti di recupero crediti o di altre prevedibili liti;
d) improrogabile e comprovata urgenza al fine di evitare l'aggressione di beni comuni (giurisprudenza numerosa, fra le tante: Cassazione 213/2019; Cassazione 9083/2014), ma l'ipotesi è ora da escludere per l'obbligo dei creditori di escutere prima i morosi (articolo 67 disposizioni di attuazione del Codice) e per il principio di parziarietà dell'obbligazione.

Considerati illegittimi (tranne s'intende convenzione unanime)i fondi per:

a) spese impreviste (“di riserva”) in quanto vi è superamento della dimensione annuale della gestione condominiale (Cassazione 7706/1996, impegno per sei anni; Tribunale Lucera, 20 dicembre 1996) e sussiste incertezza della tipologia delle spese e del sistema di ripartizione applicabile (Tribunale Parma, 665/1996, fondo speciale per lavori straordinari);
b) morosità (principio acquisito), perché la sua ripartizione fra i condòmini “virtuosi” produrrebbe una lesione dei diritti dei non consenzienti.