Legittima la delibera che autorizza l’amministratore a richiedere pagamenti provvisori

In tema di riparto di spese condominiali, l'assemblea, in attesa dell'approvazione del bilancio preventivo, può autorizzare l'amministratore a richiedere ai condòmini dei pagamenti provvisori, con riserva di un successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale.

La vicenda e le pronunce di merito
Lo ha chiarito la Cassazione nella sentenza 12638 del 2020 nella quale si è pronunciata su di una vicenda originata dall'impugnazione dinanzi al Tribunale di Milano, da parte di due condòmini, di una delibera assembleare del 2008 adottata dal condominio con la quale era stato autorizzato l'incasso della rata di acconto concernente la gestione successiva dell'anno 2008-2009, chiedendone l'annullabilità.

Il Tribunale rigettava la domanda, così come la Corte d'appello che condannava gli attori ricorrenti a rifondere le spese di grado liquidate in euro 8.000,00. Secondo i giudici, la delibera impugnata, era valida, in quanto è possibile autorizzare l'amministratore a richiedere pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio, sulla base del bilancio approvato.

La Corte non ravvisava, inoltre, la violazione del principio della dimensione annuale della gestione, in quanto la delibera era stata approvata nel marzo del 2008 ed il preventivo approvato avrebbe cessato la sua efficacia alla data del 30 settembre 2008, per cui l'acconto provvisorio era inerente all'ultimo trimestre dello stesso anno.

I motivi del ricorso alla Suprema corte
Gli attori ricorrevano in Cassazione, con l'opposizione del condominio che resisteva con controricorso. Per i ricorrenti, l'assemblea non si era solo limitata a prevedere il pagamento di acconti provvisori, ma aveva disposto pagamenti in anticipo sulle annualità future ed in evidente violazione di legge. Inoltre, i giudici di appello avevano erroneamente accolto la domanda di nullità della delibera che, oltre al consuntivo per il periodo dal 1° ottobre 2006 al 30 settembre 2007, aveva approvato il preventivo per il periodo dal 1° ottobre 2007 al 30 settembre 2008, disponendo il pagamento di un acconto relativo alla gestione dell'anno successivo senza che però fosse stato previamente approvato il consuntivo dell'anno 2007-2008.

Inoltre, il pagamento di oneri condominiali in anticipo per due anni, introducendo una deroga a maggioranza ai criteri legali in tema di spese che può essere disposta solo con il voto all'unanimità dei condòmini, era in evidente violazione del principio secondo cui non è consentita una previsione ultrannuale della gestione condominiale.

Sempre in tema di approvazione di spesa pluriennale, l'assemblea, in violazione nel regolamento condominiale, avrebbe previsto la possibilità di compilare un preventivo per le spese occorrenti durante l'anno ed il progetto di ripartizione tra i condòmini in riferimento all'anno di gestione, ma non all'anno solare. I ricorrenti rilevavano, inoltre, che erano stati condannati, dalla Corte, al rimborso delle spese di lite del giudizio di appello quantificate nell'esorbitante importo di euro 8.000,00 senza che questa avesse motivato i criteri di tale liquidazione.

La decisione
Dal loro esame, gli ermellini hanno ritenuto che tali motivi fossero infondati e disattesi, risultando evidente come la reale finalità della delibera fosse quella di assicurare alla collettività condominiale, gestita dall'amministratore, di poter far conto su di una liquidità economica per far fronte ai maggiori oneri economici che si sarebbero dovuti affrontare, una volta terminato il periodo in relazione al quale era stato approvato il preventivo.

In tema di riparto di spese condominiali, l'assemblea, in attesa dell'approvazione del bilancio preventivo, può autorizzare l'amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori. Infondato il rilievo di parte ricorrente secondo cui la possibilità di disporre acconti provvisori sarebbe consentita solo in assenza di tabelle millesimali, emergendo il rispetto della regola del successivo conguaglio dallo stesso contenuto della delibera impugnata, laddove in relazione al versamento delle somme derivanti dal preventivo di spesa per la gestione 1° ottobre 2007-30 settembre 2008, si prevedeva che dalle somme dovute fosse dedotto l'importo della prima rata già incassata a titolo di acconto.

Vietata la previsione pluriennale di spesa
Ne discende che tale decisione assembleare non contravviene al principio disposto dagli articoli 1129 (nomina annuale dell'amministratore), articolo 1135, numero 2 (preventivo annuale di spesa), articolo 1135, numero 3 (rendiconto annuale delle spese e delle entrate) del Codice civile. Per cui risulta nulla la deliberazione condominiale che, nell'assenza di un'unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condòmini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione.

La possibilità di costituire un fondo speciale
La legittimità di tale deliberazione, accompagnata dalla previsione di un riparto dell'anticipazione secondo i valori millesimali ha trovato conforto anche nel testo della legge, alla luce della previsione di cui all'articolo 1135 comma 1 numero 4 Codice civile, il quale, prevede che la delibera debba anche costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Disattesa la motivazione secondo cui l'importo delle spese di lite liquidate non può superare il quantum della condanna.

A fronte di un riferimento all'ammontare complessivo della rata di acconto di cui si contesta la legittimità dell'autorizzazione all'incasso, individuato in euro 31.353,12, è mancata l'indicazione nel motivo circa l'entità della quota parte di tale ammontare specificamente dovuto dai ricorrenti, il che oltre ad impedire la verifica circa il rispetto del principio di corrispondenza tra ammontare ed importo delle spese liquidate, non consente di individuare quale sia lo scaglione di riferimento sulla scorta del quale verificare la correttezza della liquidazione operata dal giudice di appello.

La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso, condannando i ricorrenti al rimborso delle spese di giudizio, in favore del controricorrente, liquidate in euro 2.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali, pari al 15 % sui compensi.