Notifica al condominio nelle mani dell’amministratore seguendo le regole per le persone fisiche

La sentenza 6425 depositata il 28 aprile 2022 dal Tribunale di Roma, riporta l'attenzione sull'importanza della correttezza del procedimento notificatorio degli atti ed, in particolare, sulla correttezza della notifica, allorquando destinatario sia un condominio.

La vicenda
Un avvocato, quale creditore del condominio, aveva ottenuto un provvedimento da parte del Tribunale (ordinanza ex articolo 702 ter Codice procedura civile, resa all'esito di un procedimento cosiddetto sommario di cognizione) che notificava munita di formula esecutiva contestualmente ad atto di precetto, al condominio predetto. L'ente di gestione, ricevuta la notifica, proponeva opposizione all'esecuzione, chiedendo al Tribunale di «accertare e dichiarare la nullità della notifica del ricorso e del decreto di fissazione dell'udienza di comparizione delle parti» in seno al giudizio ex articolo 702 bis Codice procedura civile.

Eccepiva, altresì, la nullità della notifica dell'ordinanza notificata munita di formula esecutiva e, per l'effetto, che il giudice dichiarasse che il condominio «nulla deve in favore» dell'avvocato, «attesa l'accertata nullità del titolo azionato, per violazione del contraddittorio ai sensi e per gli effetti di cui all'articolo 101 Codice procedura civile». Vizio che comportava, per l'opponente, l’inefficacia del precetto notificato. Secondo il condominio, l'ordinanza ex articolo 702 ter in forma esecutiva con pedissequo atto di precetto erano entrambi atti nulli, «non essendo mai stati notificati ad esso opponente l’atto introduttivo e il relativo decreto di fissazione udienza del procedimento che aveva poi portato all'ordinanza predetta. Anzi, a seguito di istanza di accesso al fascicolo telematico, era emerso che il ricorso ex articolo 702 bis con pedissequo decreto di fissazione udienza era stato notificato nei confronti del condominio a mezzo del servizio postale presso il condominio stesso».

Non valida la notifica presso il condominio
Notifica che si era perfezionata per compiuta giacenza «ma che il condominio non aveva mai avuto conoscenza di tali atti perché la notifica era stata effettuata presso il condominio e non presso la sede dell'amministratore», come avrebbe dovuto, in forza di richiamata giurisprudenza. Non solo, affermava l'opponente gli atti giudiziari risultavano notificati con raccomandata indirizzata al Condominio «senza alcun riferimento all’amministratore che non veniva neppure indicato genericamente con la formula in persona dell’amministratore pro tempore», circostanza questa che rendeva nulla la notifica.

Secondo il giudice romano, l'opposizione andava accolta evidenziando che «tutti gli atti giuridici rivolti al condominio devono essere notificati presso il domicilio dell'amministratore. Il condominio, infatti, è sprovvisto di una sede legale e quindi giuridicamente il domicilio dell'ente condominiale coincide con quello dell'amministratore pro tempore». In altre parole essendo il condominio sfornito di personalità giuridica e non avendo nemmeno una autonomia patrimoniale perfetta, l'ente condominiale deve agire sia in campo sostanziale che in campo processuale attraverso l'amministratore presso il domicilio dello stesso.

Per tali motivi la notifica indirizzata al condominio deve avvenire con la consegna a mani proprie all'amministratore pro tempore dell'ente oppure in appositi locali condominiali - ma solo ed esclusivamente - se nel condominio vi sono locali adibiti specificamente all'attività commerciale in modo tale da poter essere intesi ex articolo 139 Codice procedura civile come ufficio dell'amministratore del condominio (sul punto, in particolare, Cassazione 12460/2004), dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio privato dell'amministratore (Cassazione 11303/2007; Cassazione 27352/2016; Cassazione 25900/2016).

Le regole per le persone fisiche
La sentenza in commento ribadisce l’indirizzo giurisprudenziale consolidato secondo cui «la notifica al condominio, in quanto semplice ente di gestione privo soggettività giuridica, va effettuata, seguendo le regole stabilite per le persone fisiche, all’amministratore, quale elemento che unifica, all’esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari».

Di conseguenza, oltre che ovunque, «in mani proprie», l’atto può essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo, invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ciò è consentito dagli articoli 139 e seguenti Codice procedura civile. Tra questi luoghi può essere compreso, in quanto ufficio dell’amministratore, «anche lo stabile condominiale, ma solo a condizione che ivi esistano locali, come può essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni» (Cassazione 27352/2016; Cassazione 11303/2007).