La notificazione degli atti al condominio

La notifica di atti giudiziali/stragiudiziali è una comunicazione fatta da soggetti autorizzati indicati dalla legge (ufficiali giudiziari-avvocati-cancellieri), in forma cartacea o via PEC, con cui il destinatario viene portato a conoscenza di un atto con consegna di copia conforme all'originale. La notifica non si ispira al criterio di effettiva conoscenza da parte del destinatario dell'atto notificato, ma della sua potenziale conoscibilità, garantita a priori dalle forme imposte ex lege: se queste sono osservate, non importa se il destinatario abbia conosciuto di fatto l'atto. La notifica in ambito condominiale ha caratteristiche proprie in virtù della natura giuridica del condominio contenuta nel nostro ordinamento, dove manca una definizione dello stesso con mera disciplina di beni/servizi comuni e loro utilizzo ex art.1117 e ss c.c. In condominio il destinatario è l'amministratore pro-tempore ex art.1131 c.2 c.c.. Il condominio, infatti, quale centro d'imputazione di interesse (Cass.S.U.9148/2008) è sfornito di personalità/soggettività giuridica (di autonomia patrimoniale perfetta Cass.7891/2000-Cass.12460/2004) e di sede legale in senso tecnico, con la conseguenza giuridica che il suo domicilio coincide con quello dell'amministratore pro tempore (Cass.2999/2010) attraverso il quale il condominio agisce in campo sostanziale e processuale (ex artt.46 c.c. e 145 c.p.c.). Ne deriva che l'amministratore non ha la rappresentanza di tipo organico come quella delle persone giuridiche (es. società commerciali), ha solo una rappresentanza ex mandato, per effetto di nomina ex art. 1129 c.c. dei condomini, sicché la sua presenza non priva quest'ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti esclusivi e comuni (Cass.5101/1986-832/1980-202/1979).
Dove notificare
La Cassazione (n.17474/2015) ha statuito che la notifica è certamente valida quando viene fatta:
a) presso l'ufficio dell'amministratore di condominio (art. 1129 c.c.)
b) a mani dell'amministratore (art. 1131 c.2 c.c.) ovunque si trovi (Trib. Roma 20/04/2012)
c) presso lo stabile condominiale solo qualora si trovino locali destinati allo svolgimento/gestione di cose e servizi comuni (es.:portineria), idonei a configurare un ufficio dell'amministratore (Cass.n.377/1988-6906/2001–12460/2004-11303/2007-17474/2015-Trib. Salerno 24/06/2013) La notifica può essere eseguita con consegna dell'atto al portinaio, qualificatosi come “addetto” alla ricezione (Cass. Ordinanza n.5220/2014) purché ciò sia indicato nella relata del notificante, qualità dichiarata che per essere vinta necessita di rigorosa prova contraria (Cass.14933/2016-Trib. Milano 08/02/2013)
d) in assenza di portineria o locali simili “la notifica destinata all'amministratore, ma fatta presso l'edificio condominiale al singolo condomino, anche se qualificatosi come incaricato al ritiro, va ritenuta nulla” (Cass.8724/2011). Se a ricevere l'atto non è il portinaio, il notificante deve dimostrare che chi ha ricevuto l'atto sia il c.d. “caposcala” addetto a fare le veci dell'amministratore
e) in assenza dei recapiti dei punti a) e b) la notifica deve essere eseguita presso il domicilio/residenza privata dell'amministratore (Cass.976/2000–6906/2001-16141/2005-2999/2010–8724/2011).
In assenza di amministratore
Quando non esiste (non obbligatorio) la figura dell'amministratore (meno di 8 condomini c.d. nomina facoltativa), dove sia impossibile individuarlo, qualora manchi la nomina da parte del Condominio (c.d. nomina obbligatoria con più di 8 condomini) si verificano due soluzioni:
a) nessun condomino, senza regolare nomina, è rappresentante, senza amministratore l'atto dovrà essere notificato a tutti gli interessati/condòmini presso la loro abitazione/ufficio (art.138-139 c.p.c.)
b) in alternativa si può ricorrere al Tribunale con nomina di curatore speciale (ex art.80 c.p.c. e art.65 disp.att.c.c.).
Se esiste l'amministratore
In questo caso la legge prevede che nella relata:
a) venga indicata la qualifica di amministratore
b) vengano indicate le sue generalità identificative
La notifica via PEC
Per fare la notifica via PEC all'amministratore è necessario che quest'ultimo ne sia dotato. Lo stesso non ha l'obbligo di attivare una PEC se non sia un professionista/un'impresa e se non sia tenuto a farlo ex lege, a differenza di altre categorie professionali (D.L. n. 185/08 convertito L. 28.