L’impugnazione della delibera che modifica le tabelle è diversa dalla contestazione delle tabelle stesse

Impugnando la decisione assembleare, per vizi del deliberato o per irregolarità di procedura, si possono rivedere le tabelle e correggere il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi e necessario ai fini di un corretto riparto dell'onere contributivo di ciascun condomino. Lo puntualizza i l Tribunale di Roma con sentenza numero 20157 del 29 dicembre 2021.

I fatti
La controversia riguarda un condominio nato dalla spartizione tra più eredi di un'unica proprietà fra cui una donna che – quale titolare di due appartamenti – impugna una delibera adottata a correzione degli errori della vigente tabella millesimale ed approvazione delle nuove tabelle per scale e ascensore. In realtà, espone, il condominio si era costituito a seguito di atto di divisione senza dotarsi di regolamento né di tabelle millesimali esistendo, in origine, solo i millesimi di proprietà. E i condividendi avevano concordato di far restare nella proprietà comune il 50% di degli androni e delle scale.

Disposizione confermata in un successivo atto di divisione. In attesa della predisposizione ed approvazione di un regolamento, però, erano state usate delle tabelle – redatte da un geometra e mai espressamente approvate – che avevano già acceso una lite per errata applicazione, sfociante nella pronuncia di illegittimità del criterio di riparto inerente il dimezzamento delle quote di proprietà per i titolari di unità con accesso da entrambe le scale. Del resto, nei condomìni parziali, ciascuno partecipa con l'intera quota di proprietà ai fini della composizione dell'assemblea, delle maggioranze e per la ripartizione delle spese, non essendo previsto dalla norma alcun diverso criterio.

I motivi di impugnazione
Pronuncia che induceva l'assemblea a dare mandato all'amministratore per procedere alla semplice revisione e correzione della tabella di proprietà ed alla redazione di nuove tabelle di scale ed ascensore. Motivo per cui si incaricava un tecnico e si convocava la successiva assemblea. Riunione nella quale si illustravano due opzioni: ridurre del 50% la base millesimale per le tabelle delle scale e dell'ascensore da applicarsi a taluni interni o applicare l'intero dei millesimi indicati in tabella. Soluzioni che, almeno a suo avviso, violavano il mandato conferito all'amministratore e si discostavano dalle regole indicate in sentenza. Di qui, la richiesta di annullare la delibera. Domanda della proprietaria, poi defunta, bocciata dal Tribunale.

L'impugnazione per nullità o annullabilità della deliberazione che approva le tabelle millesimali predisposte dal tecnico incaricato, premette, è ben diversa dall'impugnazione delle tabelle stesse. Non a caso, per dare ai condòmini la possibilità di chiedere giudizialmente la revisione delle tabelle affette da errori o per sopravvenuta sproporzione dei valori derivanti dalle modifiche delle parti comuni o individuali (superiori al quinto) ha espressamente previsto lo strumento dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione al Codice civile. Azione nettamente distinta dall'altra.

L’impugnazione delibera che approva le tabelle ed impugnazione tabelle L'impugnazione della delibera ex articolo 1137 del Codice civile attiene difatti ai vizi del deliberato ed alla sua formazione, mentre l'altra è una revisione tesa ad evidenziare o correggere la situazione del valore proporzionale di ciascuna unità espresso in millesimi così da avere un corretto riparto dell'onere contributivo di ognuno. Nella vicenda, pertanto, non erano ammissibili i motivi di impugnazione di merito ossia inerenti la valutazione della rispondenza al principio di proporzionalità delle nuove tabelle millesimali approvate con il dissenso attoreo. Ciò posto, emergeva intanto che l'assemblea era legittimata a vagliare e decidere sul contenuto delle nuove tabelle approvandole a maggioranza. Non occorreva, quindi, la ventilata unanimità anche alla luce del fatto che il successivo atto divisorio ribadiva la volontà di reputare comuni ed indivisibili alcune parti tra cui androni e scale.

Non solo, ai menzionati atti non erano allegate tabelle contrattuali e le altre erano state applicate per consenso tacito di tutti i partecipanti. È noto, d'altronde, che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali costituisca unicamente il riconoscimento del risultato di un'operazione tecnica di calcolo tesa ad esprimere in maniera aritmetica un preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condòmini, senza incidere sulla consistenza di detti diritti e senza costituire di per sé fonte diretta dell'obbligo contributivo, che resta sempre di origine legale. Di contro, le delibere che dettano criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli fissati per legge, hanno natura di tipo negoziale ed esigono l'unanimità (Cassazione, Sezioni unite, 18477/10). Questi, i rilievi che hanno indotto il Tribunale di Roma a rigettare la domanda.