Serve l’unanimità per modificare i criteri di riparto delle spese e le tabelle millesimali

Il traguardo dell'unanimità dei consensi è relegabile all'autonomia privata e ne segue le regole. Le dinamiche condominiali hanno superato con slancio anche l'ultimo scoglio, storicamente – senza forse - il più incisivo, quale quello dell'approvazione o revisione delle tabelle millesimali, in sede assembleare (Cassazione, sezioni unite 18477/2010). Ma, attenzione, a non fare confusione. L'ultima sentenza che, in punto, si sofferma su questo “spartiacque” proviene dal Tribunale di Latina del 26 giugno 2020.

Unanimità per la modifica delle tabelle millesimali
Il provvedimento – con richiamo al recentissimo provvedimento Cassazione 6735/2020 - ha il merito di illustrare le ragioni residuali che legittimano, ancor oggi, il ricorso all'unanimità, per la modifica delle tabelle millesimali di origine contrattuale. Il caso da cui prendeva spunto la disputa riguardava una delibera con cui era stato disposta la modifica di un regolamento condominiale che già prevedeva una deroga al regime legale codicistico in tema di ripartizione delle spese, di cui all'articolo 1123 Codice civile.

Le pronunce di merito
Mentre il giudice di Pace aveva stabilito che, sulla scorta sia della legge 220/2020 sia del nuovo indirizzo giurisprudenziale, la delibera di modificazione delle tabelle millesimali potesse essere adottata sempre a maggioranza dei condòmini, il Tribunale, quale giudice di secondo grado, “vivisezionando” la fattispecie, è pervenuto ad una decisione opposta, in sé agli antipodi.

A tal fine, è stata richiamata la pronuncia della Cassazione numero 6735 del 10 marzo 2020, secondo cui: «Per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136 comma 2 Codice civile, ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all'articolo 1123, comma 1, Codice civile, rivelando la sua natura contrattuale, necessità dell'approvazione unanime dei condòmini».

La maggioranza in origine
Proprio per quanto autorevolmente spiegato dalla Cassazione, Sezioni unite, con il provvedimento 18477 del 2010, di conseguenza, le tabelle millesimali non devono essere in origine approvate con il consenso unanime dei condòmini, essendo a tale scopo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, comma 2, Codice civile, mentre rivela comunque la natura contrattuale soltanto la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione” di cui all'articolo 1123 Codice civile.

Solo in questo caso – così, soggiunge il giudice laziale - la modifica non è consentita ai condòmini, in sede assembleare, ma ai condòmini, in sede di autonomia contrattuale, previa convergenza della volontà di tutti, come stabilito originariamente. Ciò, in effetti, era quanto occorso nella fattispecie trattata, ragione per cui la delibera con cui venne disposta la revoca della tabella contrattuale è stata ritenuta nulla, e, in quanto tale, è stata considerata impugnabile in ogni tempo.