Sulla proprietà del sottotetto fa fede il rogito

Negli edifici condominiali la proprietà del sottotetto suscita sempre un notevole interesse tra i condòmini, sia perché, dal punto di vista concreto, può costituire un locale di una certa utilità, sia perché la normativa sul “recupero a fini abitativi” consente di ampliare la proprietà trasformando quello che è un vano di sgombero in un vero e proprio ulteriore piano (ovviamente, sussistendone i requisiti tecnici).È evidente che per realizzare tali finalità occorre aver previa certezza della titolarità del bene (cioè del sottotetto), aspetto che, stante la spiccata eterogeneità delle modalità costruttive degli edifici, non è di facile acquisizione.

Il sottotetto sfalsato
Di questo si è occupata una recente pronuncia del Tribunale di Firenze (sentenza numero 50 del 13 gennaio 2022) che è stato chiamato ad analizzare una particolare situazione: il sottotetto (la cui proprietà era contesa tra due condòmini) era “sfalsato”,vale a dire, una sua parte, alla quale si accedeva dalla porzione di piano di un condomino, era sovrapposta all'unità immobiliare dell'altro condomino.La proiezione geometrica dei locali, infatti, ha una certa rilevanza giuridica in quanto può comportare degli effetti anche in ordine alla relativa proprietà, in considerazione del fatto che, in base ad essa, è possibile individuare il legame pertinenziale che sussiste (o può sussistere) tra il sottotetto e l'abitazione sottostante.

Il ragionamento del Tribunale
Nel nostro caso, inoltre, i Giudici hanno anche analizzato il contenuto dei “rogiti” notarili allo scopo di accertare se vi erano elementi che potessero interferire sull'attribuzione di proprietà del sottotetto.Analizziamo, per punti, il ragionamento del Tribunale:
- riguardo alla proprietà del sottotetto va richiamato l'articolo 1117, numero 2), Codice civile (il cui testo è stato novellato dalla riforma del condominio di cui alla legge 220/2012), secondo cui, se il contrario non risulta dal titolo, i sottotetti sono di proprietà comune se destinati per le caratteristiche strutturali e funzionali all'uso comune;
- tale norma, secondo la Corte fiorentina, tiene conto dell'orientamento già espresso in proposito dalla precedente giurisprudenza col principio che, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto, come detto in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali;
- ne deriva che quando il sottotetto è oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio condominiale, si applica la presunzione di condominialità prevista dall'articolo 1117 Codice civile;
- al contrario, allorché il sottotetto abbia l'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento sottostante e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento (Cassazione 3860/2020; Cassazione ordinanza 9383/2020; Cassazione 6143/2016; Cassazione ordinanza 17249/2011; e per la rilevanza dei rogiti, Cassazione ordinanza 5335/2017);
- in particolare, quando – come nel presente caso - il sottotetto è costituito da un mero “cannicciato”, che la sua altezza non supera i 150 cm e non risulta passaggio di cavi o di tubi, può affermarsi che il medesimo assolve esclusivamente la funzione di isolamento dell'unità immobiliare sottostante e, in quanto tale, costituisce sua pertinenza;
- tuttavia, a norma dell'articolo 818 Codice civile, l'atto di alienazione delle unità immobiliari può riguardare l'attribuzione della proprietà del sottotetto, rompendo il vincolo pertinenziale che vi sarebbe in mancanza di rogito notarile.

Conclusioni
Dal punto di vista più pratico, i principi applicati al nostro caso dal Tribunale di Firenze ci inducono a riflettere sull'importanza che, in tema proprietà del sottotetto, riveste l'atto notarile di vendita e su come, in realtà, possono verificarsi le seguenti due alternative:
a) il rogito nulla dice sul sottotetto e, quindi, la sua titolarità dipende dal vincolo pertinenziale di fatto (a ciascuna unità immobiliare è “annessa” la parte del sottotetto che rientra nella sua proiezione verticale superiore);
b) l'atto notarile, invece, considera il sottotetto e ne attribuisce la proprietà secondo una superficie che non necessariamente corrisponde a tale proiezione.