L'azione risarcitoria contro l'amministratore richiede la prova rigorosa del danno subìto

In caso di imperfetta esecuzione degli obblighi ricadenti sull'amministratore di condominio, ai fini risarcitori è necessario che l'inadempimento si sia tradotto in un pregiudizio per il condominio. Deve essere rigorosamente dimostrato l'effettivo danno derivante dalla sua condotta illecita. È il principio reso dal Giudice di Pace di Ariano Irpino mediante pronuncia numero 789 del 30 dicembre 2021. La vicenda trae origine da un decreto monitorio riguardante crediti professionali impagati azionato dalla pregressa amministratrice contro il condominio. Quest'ultimo si opponeva lamentando una serie di gravi inadempienze commesse nell'espletamento del mandato gestorio e spiegava domanda riconvenzionale al fine di conseguire il risarcimento del danno.

Le ragioni decisorie
Il Giudice di Pace di Ariano Irpino premette che sull'amministratore grava la responsabilità nei riguardi degli amministrati per i danni derivanti da negligenze, errato impiego dei poteri e inesecuzioni relative ad obblighi normativi e regolamentari. Precisa, poi, che nel caso di specie non sono emerse responsabilità in capo alla pregressa amministratrice riconducibili alla conduzione negligente del mandato gestorio. Il condominio ha dedotto la omessa convocazione dell'assemblea per un esercizio finanziario. Ciò, però, non ha determinato alcun danno alla compagine condominiale in quanto l'assemblea, in caso di inerzia dell'amministratore, può sempre essere adunata mediante richiesta di almeno due condòmini promotori.

In relazione, poi, alla mancata esazione coatta dei contributi ordinari, l'amministratrice ha evitato ulteriori spese al condominio ed è andata incontro ai temporanei disagi economici di alcuni condòmini. Tale comportamento ha evitato l'aggravio del condominio in ordine alle spese processuali e difensive discendenti dai recuperi forzosi. La cattiva gestione può riguardare varie sfaccettature della vita condominiale che spaziano dalla tenuta contabile alla gestione amministrativa, ai rapporti con i terzi. Essa determina una responsabilità contrattuale fonte di danni (patrimoniali e non patrimoniali) rifondibili al condominio e ai condòmini.

La necessaria dimostrazione del danno
La giudicante irpina ha rilevato che anche in presenza di un illecito non è possibile agire contro il responsabile laddove non si dimostri il reale ed effettivo danno scaturito. In estrema sintesi, non è ammissibile la tutela giudiziaria qualora non sussista un concreto ed attuale pregiudizio economico. Tale principio si estende anche al condomino il quale agisce contro l'amministratore per responsabilità professionale e violazione dei doveri professionali. La giudicante richiama a sostegno della linea motiva una decisione capitolina (Tribunale di Roma 26 aprile 2019) secondo cui la responsabilità dell’amministratore evocato in giudizio per presunti ammanchi non fa scattare la condanna al risarcimento del danno qualora la condotta illegittima non abbia arrecato reali pregiudizi patrimoniali al condominio. La responsabilità, dunque, va rigorosamente provata (Tribunale di Cosenza 14 aprile 2021).

Il risarcimento - ha evidenziato con forza la decidente irpina - non è affatto scontato e non scaturisce a mo' di automatismo in séguito alla mera violazione di un precetto normativo. Anche in caso di imperfetta esecuzione degli obblighi contrattuali, ai fini risarcitori è sempre necessario che l'inadempimento si sia tramutato in un pregiudizio a carico del condominio. Pertanto, il magistrato irpino, ritenendo sguarnite di prove le lamentate irregolarità gestionali e, soprattutto, i danni causati, ha confermato il decreto ingiuntivo opposto e rigettato l'opposizione in uno alla spiegata riconvenzionale.

Responsabilità dell'amministratore e risarcimento
Per poter intentare una azione risarcitoria, il condominio deve offrire la dimostrazione di aver subìto un effettivo danno conseguente alla condotta illecita dell'amministratore. L'amministratore ha una responsabilità civile ogniqualvolta non adempie i doveri imposti dalla legislazione. Riguardano l'espletamento del mandato gestorio, la tenuta contabile, i rapporti con i fornitori del condominio, la tenuta dei bilanci, scritture e adempimenti tributari, contributivi e previdenziali, l'esazione delle quote condominiali. La violazione di tali còmpiti si traduce in risarcimento del danno. L'effetto, però, non è automatico: per ottenere il risarcimento andrà dimostrato che il condominio ha subìto un danno derivante dalla pessima amministrazione.

Tale responsabilità non richiede malafede essendo sufficiente anche un atto commesso per colpa, incuria, distrazione o inerzia.L’amministratore deve adempiere ai propri doveri con scrupolo e oculatezza, criteri che vanno acclarati in base alla fattispecie concreta. È un mandatario e come tale è obbligato a compiere determinati atti per conto e nell'interesse del condominio che lo ha designato. Deve perciò eseguire l'incarico con la diligenza del buon padre di famiglia. Qualora non ottemperi ai suoi doveri o sia negletto nella esecuzione sarà responsabile nei confronti del condominio per inadempimento contrattuale.

Le sezioni Unite (Cassazione 9148/2008) hanno precisato che l’amministratore di condominio è un ufficio di diritto privato, assimilabile ad un rapporto gestorio con rappresentanza, assunto su incarico collettivo, con conseguente applicabilità delle disposizioni sul mandato. Secondo il Tribunale di Roma (15 maggio 2018) l’amministratore è tenuto al risarcimento dei danni cagionati dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei suoi poteri.In definitiva, la responsabilità civile dell'amministratore insorge quando non esegue con correttezza i propri doveri. Il condominio ha diritto ad ottenere il risarcimento dei danni da parte del precedente amministratore inadempiente.

La responsabilità professionale
La fonte di tale diritto va ricercata nella responsabilità professionale derivante dal rapporto intercorso con il condominio. L'articolo 1218 Codice civile sancisce che «il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile».Quanto al riparto dell’onere probatorio, il creditore che agisce per il risarcimento del danno deve provare la fonte del suo diritto e il relativo termine di scadenza limitandosi poi ad allegare la circostanza dell’inadempimento mentre sul debitore ricade la prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa costituito dall’eseguito adempimento. Anche nel caso in cui venga dedotto l’inesatto adempimento dell’obbligazione, al creditore spetterà la mera allegazione dell'inesatto adempimento gravando sul debitore la prova dell’eseguito adempimento quale fatto estintivo della obbligazione (Cassazione 826/2015).