Modifica delle tabelle condominiali: se si deroga ai principi di legge è sempre necessaria l’unanimità

La modifica delle tabelle millesimali è da sempre argomento di scontro nei condomìni italiani. Torna ad affrontare il tema la recente pronuncia della Cassazione 786/2022 .

I fatti
A rivolgersi alla Suprema corte l’amministratore di un condominio che contestava la pronuncia di appello che aveva annullato una delibera modificativa a maggioranza dei millesimi prevedendo la partecipazione alle spese per le parti comuni anche da parte dei proprietari delle unità immobiliari del piano terra dello stabile sinora esclusi. A detta dei giudici di merito, che erano pienamente concordi sull’argomento, l'esclusione traeva origine dal regolamento di naturale contrattuale, predisposto cioè dall’unico originario proprietario dello stabile ed accettato dagli acquirenti delle singole unità, in sede di compravendita degli alloggi che compongono l’edificio. Le tabelle erano parte integrante di quel regolamento, quindi passavano di proprietario in proprietario con l’atto di acquisto.

Come si dimostra la natura contrattuale
Proprio l’atto di compravendita di uno dei condòmini veniva riportato dal condominio per negare la natura contrattuale del regolamento. Nel rogito si leggeva che «le tabelle allegate al regolamento erano da ritenersi errate ed in fase di revisione». Per i giudici però l’avviso di modifica non inficiava la natura contrattuale dell’atto. Due i motivi sollevati dal condominio entrambi perciò respinti in sede di legittimità. Anche nel contratto di acquisto richiamato dal condominio, scrivono i giudici, si riferisce di tabelle errate da revisionare, ma l’acquirente esplicitamente si era intanto obbligato ad osservarle prima di ogni modifica.

Le ragioni della Cassazione
Le conclusioni della Corte d’appello secondo i giudici di legittimità sono conformi al precedente di Cassazione 18477/2010, richiamato dallo stesso ricorrente, perchè le sezioni Unite hanno precisato che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, se conforme ai criteri dell’articolo 1223 Codice civile e 68 disposizioni attuative Codice civile, costituisce un’operazione aritmetica ai fini della ripartizione delle spese e non ha valore negoziale; se ne differisce invece, derogando al criterio di proporzionalità, come in questo caso, va approvato da tutti i condòmini, non a maggioranza. È evidente, concludono i supremi giudici, che escludere dalle spese condominiali solo alcuni proprietari costituisca deroga di legge, quindi la modifica delle tabelle è nulla perchè avrebbe dovuto ricevere l’assenso unanime dell’assemblea.