L’uso di somme di altri condomìni integra inadempimento ai doveri di diligenza

Il Tribunale di Roma, con la sentenza 165 pubblicata il 5 gennaio 2022, si è occupato della questione relativa alla responsabilità nella gestione condominiale, addebitata all'ex amministratore. Nel caso trattato dal Tribunale capitolino, il condominio attore, in persona del nuovo amministratore, conveniva in giudizio l'amministratore uscente, contestandogli gravi responsabilità nella gestione condominiale ex articolo 1129 Codice civile che assumeva emerse dopo il passaggio di consegne con l'amministratore subentrante.

Le irregolarità riscontrate
Nello specifico, tali gravi irregolarità erano emerse a seguito della relazione contabile di parte, redatta dal nuovo amministratore ed in forza della quale l'attore lamentava, tra le altre, «significative anomalie nei rendiconti e nelle scritture contabili; illegittima appropriazione di 24.676,37 euro per presunte anticipazioni fatte negli anni pregressi come da causale di conto corrente; mancata consegna della cassa contanti ricostruita dal revisore del condominio in euro 2.153,91; uso del fondo di riserva per le spese straordinarie del condominio» ed anche «passaggio di consegne incompleto con la mancata restituzione di importanti documenti che tutt'oggi sono necessari per la corretta gestione condominiale».

Le anticipazioni dell’amministratore
Si costituiva ritualmente il convenuto contestando quanto dedotto dall'attore e, con particolare riferimento alla somma di euro 24.676,27 (al netto delle commissioni bancarie) che l'ex amministratore aveva bonificato sul proprio conto personale, successivamente all'avvenuta revoca del mandato da parte dell'assemblea, «deduceva che si trattava di recupero pienamente legittimo in quanto discendente dalle numerose anticipazioni». Somme anticipate dall'ex amministratore nel corso degli anni «per far fronte all'alto tasso di morosità ed impedire la paralisi della gestione condominiale». In particolare, si trattava di anticipazioni provenienti al condominio attore da altre gestioni condominiali, per un totale di 33.689,50.

La causa veniva istruita con l'espletamento di Ctu contabile. Il Ctu rilevava, testualmente, come fosse «difficile comprendere e condividere che altri enti di gestione versino somme sul conto corrente di un altro condominio» e come fosse altresì «di difficile comprensione capire come sia avvenuta la restituzione delle somme stesse, senza che se ne dia prova».Secondo la sentenza 165 del 2022, tale fattispecie, cioè l'avere utilizzato somme di altri condomìni ed avere bonificato a se stesso dopo la revoca una somma non dovuta, integra inadempimento ai doveri di diligenza derivanti dal contratto di mandato intercorso con il condominio.

La prova che l’amministratore è tenuto a fornire
Vale la pena ricordare che per la Cassazione, è consolidato in giurisprudenza il principio secondo cui, poiché il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex articolo 1720 Codice procedura civile, sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condòmini, è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condòmini (e quindi il condominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cassazione 5611/2019; Cassazione 20137/2017; Cassazione 7498/2006, Cassazione, 5062/2020).

È dunque l’amministratore a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute. Per le motivazioni sopra esposte, nel caso trattato, il Tribunale di Roma non poteva che accertare l'inadempimento contrattuale dell'ex amministratore del condominio, condannandolo, per l'effetto, alla restituzione al condominio attore, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, della la somma di 24.676,27 euro. Con condanna al pagamento delle spese di giudizio.