No alla casa di riposo nell'appartamento se il regolamento condominiale vieta attività commerciali

Rientra tra le attività commerciali e come tale può essere inibita in condominio una casa di riposo per anziani. Lo ha stabilito la Cassazione con sentenza 38639/2021 depositata il 6 dicembre. A rivolgersi alla Suprema corte i proprietari dell’appartamento destinato a casa di riposo contravvenendo alle previsioni regolamentari che vietavano di esercitare all’interno delle proprie unità abitative, senza espressa autorizzazione assembleare, «industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri». In primo grado l’attività svolta era stata ritenuta non commerciale, quindi lecita, non così in appello contro il quale i proprietari erano ricorsi ai giudici di legittimità.

La casa di riposo è attività imprenditoriale
Producendo un attestato della Camera di Commercio e un parere dell’Avvocatura dello stato, i proprietari contestavano la natura commerciale della casa di riposo ritenendo la restrizione del regolamento lesiva dei loro diritti e non pregiudizievoli per gli altri condòmini. Ragionamento rigettato dai giudici della Cassazione. «È noto - scrivono - che le restrizioni contenute nel regolamento condominiale impongono il consenso negoziale del proprietario dell’unità immobiliare(Cassazione 23/2004; Cassazione 5626/2002; Cassazione 6769/2018). Il peso imposto al proprietario deve risultare in maniera chiara nell’atto. Lo era in questo caso? Si, secondo i giudici di legittimità, e questo prescindendo dai danni che l’attività vietata avrebbe comportato agli altri condòmini. Corretta dunque l’analisi della corte di appello di Catania. «Il termine commercio comprende ogni utilizzazione delle proprietà esclusive come negozi o come luogo di svolgimento di un servizio da scambiare con un prezzo; perciò la gestione di una casa di riposo per anziani costituisce attività imprenditoriale e ciò avrebbe imposto l’autorizzazione dell’assemblea».

Il caso sottoposto al Tribunale di Napoli
Pronuncia questa della Cassazione che legittima il ragionamento del Tribunale di Napoli nella recente sentenza 147 del 2021 pubblicata l’ 8 gennaio e relativa proprio all’attività di casa di riposo anziani in condominio vietata da regolamento. In questo caso il condominio aveva citato in giudizio i proprietari dell’ immobile condotto in locazione ed adibito a casa di riposo, destinazione vietata dall’articolo 4 del regolamento che «escludeva che gli appartamenti di proprietà esclusiva potessero essere adibiti ad usi diversi dalla civile abitazione».Il condominio chiedeva la cessazione dell’attività, i proprietari ritenevano al contrario che la destinazione d’uso fosse rimasta abitativa e che l’appartamento semplicemente ospitasse anziani.

È attività alberghiera quella svolta nell’appartamento precisano i giudici partenopei accogliendo la domanda del condominio attore: a fronte del pagamento di un corrispettivo, si offrivano, oltre ad un alloggio, ulteriori servizi tra i quali la refezione e l’assistenza, in relazione alla cura dell'igiene personale, sia diurna che notturna. L'appartamento - perciò - non era abitato da un gruppo di anziani che autonomamente ne avevano fatto la propria comune abitazione usufruendo dei servizi offerti dalla conduttrice, ma da persone che usufruivano di tutti i servizi alberghieri e accessori offerti dalla struttura.L'immobile è adibito ad un uso vietato dal regolamento condominiale.Di conseguenza, sussiste la responsabilità sia dei locatori che del conduttore.