Destinazione abitativa nel regolamento, la trascrizione è obbligatoria

L’omessa trascrizione di un regolamento di condominio, contenente clausole limitative della destinazione delle proprietà esclusive, è rilevabile d’ufficio. Questo il principio stabilito dalla sentenza 6769/2018 della Cassazione civile, estensore Antonio Scarpa . Una clausola del genere non costituisce un’eccezione in senso stretto, con la conseguenza che può essere rilevata d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, senza che sia necessaria una tempestiva allegazione e prova della parte entro i termini perentori di maturazioni delle preclusioni processuali.

Nella specie, sia in primo grado sia in appello, si era invece ritenuto che la mancata trascrizione del regolamento di condominio, contenente la clausola che destinava i singoli appartamenti esclusivamente ad uso di civile abitazione, avrebbe potuto essere fatta valere solo su eccezione in senso stretto della parte interessata, eccezione che però non era stata sollevata nei termini prescritti, sicché la destinazione impressa dal regolamento avrebbe avuto efficacia anche verso il terzo acquirente, che di fatto aveva destinato l’appartamento di sua proprietà ad affittacamere. Questa clausola sarebbe ricaduta nella categoria delle servitù atipiche, incidenti sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, e come tale l’opponibilità ai terzi avrebbe richiesto la relativa trascrizione. L’inopponibilità di questi regolamenti, in quanto non trascritti, per la Cassazione non rientra tuttavia nell’alveo delle eccezioni in senso stretto, che sono solo quelle confinate ai casi specificamente previsti dalla legge o che si ricollegano all’esercizio di un diritto potestativo o che si coordinano con una fattispecie che potrebbe dar luogo all’esercizio di un’autonoma azione costitutiva.