La Cassazione spiega cosa sia la prova contraria per le parti comuni

In tema di proprietà individuale del lastrico solare o del terrazzo, non basta che la stessa risulti dal titolo di acquisto, ma occorre che essa risulti dagli atti di acquisto degli altri condòmini o dal regolamento condominiale che essi abbiano espressamente accettato in occasione del loro acquisto. Il principio, di dirompente rilievo pratico (perché spiega cosa sia la prova contraria invocata dalla giurisprudenza), è stato appena enunciato dalla Cassazione con la sentenza 27363 dell'8 ottobre 2021.

Il fatto
Alcuni condòmini chiedevano in giudizio di accertarsi la natura condominiale del terrazzo posto a livello dell’abitazione di proprietà di uno di loro, nonché dei due attigui locali (bucataio- stenditoio e cassoni), e, in caso di accoglimento della domanda, di ordinarsi la riduzione in pristino dei predetti beni oltre che il diritto dei condòmini di accedervi liberamente.Si costituiva in giudizio il detentore del lastrico solare, resistendo alla domanda e spiegando riconvenzionale l’accertamento della natura pertinenziale dei beni oggetto di causa rispetto all’immobile di sua proprietà, o comunque la loro intervenuta usucapione, nonché la condanna dell’attore al rimborso delle spese per la manutenzione e la bonifica dei beni predetti. Il giudice di merito accoglieva la domanda principale; accertava la proprietà condominiale del terrazzo a livello; condannava il convenuto a demolire quanto edificato su detto bene e a consentire il libero accesso allo stesso da parte di tutti i condòmini dell’edificio.

La sentenza
La Cassazione, con il provvedimento in commento, ha confermato il tenore della decisione di merito, argomentando, a tal proposito, che la presunzione di condominialità - che sussiste per i beni indicati dall’articolo 1117 Codice civile (tra cui sono compresi anche i lastrici solari) – scatta in presenza della “suscettibilità” del bene ad essere destinato ad uso collettivo, e non della sua effettiva destinazione a tale scopo.Anche in assenza di uso effettivo, dunque, la semplice possibilità del bene di assolvere ad uno scopo comune – così soggiunge il decidente - è idonea a far scattare la presunzione di cui sopra, con conseguente onere della prova contraria a carico della parte che abbia interesse a vincere la predetta presunzione.

La prova da fornire
In effetti: «In tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall’articolo 1117 Codice civile, in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell’acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini» (Cassazione 13279/2004).

Conclusione
Non basta, quindi, che la proprietà individuale risulti dal titolo di acquisto della parte che si rivendica proprietaria esclusiva del terrazzo - come è avvenuto nel caso di specie - ma occorre che essa risulti dagli atti di acquisto degli altri condòmini o dal regolamento condominiale che essi abbiano espressamente accettato in occasione del loro acquisto. In difetto di tale prova, la presunzione di condominialità spiega piena efficacia.