Rendiconto condominiale tra principio di cassa e competenza

Il Tribunale di Roma, con la recentissima sentenza 14128/2021 pubblicata il 06 settembre 2021, torna ad affrontare l'annosa questione del criterio su cui basare la redazione del rendiconto condominiale.

I criteri post riforma
Come noto, ai sensi dell'articolo 1713 Codice civile, il mandatario (amministratore) deve rendere al mandante (condomini) il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato. Se ante riforma (legge 220/2012) era consentito all'amministratore la sola produzione di un documento con cui rendesse il conto della sua gestione, assicurando allo stesso ampia libertà nella redazione, con il “nuovo” articolo 1130-bis Codice civile, i criteri vengono determinati.

La giurisprudenza ha più volte affermato che il rendiconto condominiale ex articolo 1130 bis Codice civile, debba essere composto dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota sintetica esplicativa della gestione (Tribunale di Roma, sentenza 21489/2019) esplicativa della gestione.L'importanza di un rendiconto chiaro è ben spiegata anche dalla Cassazione che ne ha evidenziato lo scopo di soddisfare l'interesse del singolo condomino ad una corretta informativa che ove mancante può determinare l'annullabilità della delibera assembleare (Cassazione, ordinanza 33038/2018).

Le previsioni del Codice
Venendo all'articolo 1130 bis del Codice civile, il quale prescrive che «Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», nel recente passato il Tribunale di Torino ha rilevato l'importanza che il rendiconto rispetti il precetto normativo.

Infatti, «In tema di condominio di edifici, deve considerarsi rilevante anche l'osservanza ai precetti del novellato articolo 1130-bis in tema di tenuta e redazione della contabilità, sicché, risultando elementi imprescindibili del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario ed una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale, in difetto di quest'ultima la delibera approvativa del rendiconto deve considerarsi viziata» (Tribunale di Torino, sentenza n° 2528 del 4 luglio 2017).

Le caratteristiche del bilancio
Indubbiamente, sebbene il bilancio non debba rispettare le formalità richieste, invece, per i bilanci societari, in ambito condominiale è comunque ritenuto necessario che il bilancio fornisca una fedele rappresentazione della gestione svolta, delle spese sostenute, della situazione patrimoniale e di cassa. Certamente, il rendiconto dovrà essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute e dovrà essere deve essere intellegibile, proprio al fine di consentire ai condomini di esplicare il potere di controllo sulle voci di entrata e di spesa.

Il punto di partenza è comprendere che il rendiconto non debba essere visto quale mero documento contabile contenente una serie di numeri ma, al contrario, quale atto, contrattualmente previsto dal contratto di mandato, con cui l'amministratore può giustificare le spese addebitate ai condomini. Il Tribunale di Roma, con la sentenza 14128/2021, ribadisce il principio per cui il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale «non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa».

Il principio di cassa
Il Giudice capitolino, ricorda infatti come l’inserimento della spesa vada «annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione». Ritiene il Tribunale di Roma, si legge nella sentenza in commento, che il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, consente infatti di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune. Chiarezza che mancherebbe laddove venisse applicato il criterio misto, cassa-competenza, senza una chiara e separata indicazione delle spese e della documentazione giustificativa delle stesse.

Il Tribunale di Roma, dunque, indica il criterio lasciando, tuttavia, aperto lo spiraglio del criterio misto, purchè il rendiconto garantisca la stessa chiarezza, giustificazione ed intellegibilità necessarie per la redazione del bilancio. Secondo la sentenza 14128/2021, infatti, «laddove il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa che di competenza (cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro), i condòmini possono facilmente essere tratti in inganno se le poste non sono chiaramente e separatamente indicate o non trovino riscontro documentale».

I dubbi degli esperti contabili
Il Tribunale di Roma conferma la scelta del criterio di cassa ma sembra aprire al criterio di competenza purchè con determinati requisiti. Ed ecco che, allora, la questione resta aperta soprattutto tra gli esperti in materia contabile che, spesso, criticano l'applicabilità del criterio di cassa quale parametro da utilizzare sempre e comunque. Secondo alcuni autori, infatti, il criterio di cassa dovrebbe essere applicato nel conto entrate/uscite, ma, al contrario, lo stesso parametro non risulterebbe adeguato ai fini della redazione di altri documenti previsti dall’articolo 1130-bis, come la situazione patrimoniale, che, invece, per alcuni, dovrebbe essere redatta secondo il criterio di competenza.