A chi spetta deliberare gli interventi di tinteggiatura agevolati con il bonus facciate?

In relazione ai lavori di tinteggiatura delle facciate condominiali – come noto fino al 31 dicembre p.v. agevolate fiscalmente con il c.d. “Bonus facciate” – nel caso di unità immobiliari con la presenza di usufruttuari, può porsi la problematica di chi è tenuto – tra usufruttuario e nudo proprietario - a deliberare ed a sostenere le spese conseguenti.

Non è un problema di natura fiscale
Tanto il nudo proprietario quanto l'usufruttuario hanno diritto alla detrazione delle spese. La circolare 2/E del 14 febbraio 2020 dell'Agenzia delle Entrate nel chiarire l'ambito soggettivo di coloro che sono ammessi alla detrazione specifica che, i soggetti beneficiari devono possedere l'immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie).

È piuttosto un problema di natura civilistica
In ordine a chi deve essere convocato, chi potrà esprimere il proprio voto e chi dovrà sostenere le spese. La legge di riforma dell'istituto del Condominio – Legge 220 / 2012 -è intervenuta significativamente sulla posizione dell'usufruttuario in Condominio, riformando l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile e prevedendo espressamente, all'ultimo comma del citato articolo, la solidarietà tra nudo proprietario ed usufruttuario rispetto al pagamento delle spese condominiali. I commi 7° ed 8° l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile disciplinano la partecipazione all'assemblea di Condominio specificando che:
• l'usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni;
• nelle altre deliberazioni (che per esclusione riguardano la manutenzione straordinaria) il diritto di voto spetta al nudo proprietario, salvo specifici casi in cui l'usufruttuario intenda eseguire le opere ex art. 1006 c.c., 985 c.c. e 986 c.c.

In tutti questi casi, è specificato che l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario. I disposti suddetti, nel regolare il diritto di voto nel caso di unità immobiliare nell'ambito di un Condominio gravata da usufrutto, non fanno però altrettanto espresso riferimento alla disciplina della ripartizione delle spese, salvo lasciar intendere un riferimento alla conseguenza logico giuridica per la quale chi deve decidere una spesa sarà chiamato al pagamento della medesima.

La normativa generale in materia di usufrutto
Soccorre, dunque, inevitabilmente – per quanto compatibile – il riferimento alla normativa generale sugli obblighi nascenti dall'usufrutto ed in particolare gli articoli 1004 e 1005 del codice civile che riguardano, per l'appunto, la ripartizione delle spese tra nudo proprietario ed usufruttuario. Ai sensi dell'articolo 1004 c.c. sono a carico dell'usufruttuario le spese ed in generale gli oneri alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, nonché le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di manutenzione.Per converso, ai sensi dell'articolo 1005 c.c., le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario.

L'articolo prosegue, poi, nel precisare che, le riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta. Effettivamente da una prima lettura del combinato disposto degli articoli 1004 e 1005 c.c. può sorgere un legittimo dubbio in ordine all'attribuzione a carico del nudo proprietario di spese per la tinteggiatura e ripristino di porzioni d'intonaco dei muri perimetrali, ritenendole viceversa a carico dell'usufruttuario in quanto non di entità e qualità tale da ascriverle nell'ambito dell'elencazione di cui all'articolo 1005 c.c.

Soccorrono d'aiuto all'interprete alcune considerazioni elaborate dalla giurisprudenza in casi ove è stata imputata la spesa al nudo proprietario (vedasi così la Corte appello di Genova sez. II, 06/03/2019, N° 324, la Cassazione civile sez. VI, 06/05/2021 N° 11839 oppure la Cassazione Civile sez. II, 04/07/2013, N°16774).

Ai fini dell'imputabilità della spesa di manutenzione e tinteggiatura delle facciate condominiale è stato difatti osservato in giurisprudenza che:
• le spese afferiscono a muri maestri dell’edificio che come tali sono parti necessarie del Condominio che debbono essere mantenute, attraverso interventi conservativi e rinnovativi, in condizioni di efficienza strutturale e strumentale;
• l'attività conservativa si appalesa necessaria per preservare il valore dello stabile e, in conseguenza, della unità immobiliare in nuda proprietà esclusiva in esso allocata non avendo, tali causali, inerenza diretta al pertinente suo godimento.
• l’entità significativa della spesa che la distingue da quelle ordinarie; •La causalità “straordinaria” della spesa dal punto di vista temporale. Alla luce delle suddette considerazioni, può assumersi che generalmente le spese per la tinteggiatura e rinnovamento parziale degli intonaci, agevolate fiscalmente con il “Bonus facciate” tipicamente oggetto d'interventi straordinari di notevole entità, possono generalmente e salvo casi di interventi minimali, legittimamente ascriversi a carico del nudo proprietario e non dell’usufruttuario.

All'assemblea vota il nudo proprietario
Il diritto di voto all'assemblea dei condomini spetta al nudo proprietario, ai sensi del citato ottavo comma dell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile, ascrivendosi gli interventi alla manutenzione straordinaria dell'edificio. All'Assemblea vanno convocati entrambi All'assemblea chiamata a deliberare le opere dovranno essere convocati sia il nudo proprietario sia l'usufruttuario come previsto dall'ottavo comma dell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile.

Può ritenersi che, tale previsione trovi giustificazione nella possibilità per l'usufruttuario di sostituirsi al proprietario nel caso di ingiustificato rifiuto del medesimo (ex art. 1006 c.c.) oppure per i casi di miglioramenti (ex art. 985 c.c.) o addizioni (ex art. 986c.c.) che l'usufruttuario voglia eseguire. come espressamente richiamati dall'ottavo comma dell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione. Come pure in ragione degli effetti della prevista solidarietà per le spese introdotta dal successivo nono comma. Comunque, tale doppia convocazione, del nudo proprietario e dell'usufruttuario, rappresenta una modalità quanto più che opportuna per il Condominio, che chiamando così entrambi all'assemblea deliberativa riuscirà così a prevenire il rischio di perniciose impugnazioni (da parte del soggetto altrimenti escluso) posti i diversi profili che possono caratterizzare le opere in questione.

'Usufruttuario può impugnare la delibera dell'assemblea dei condominiA tal proposito, merita menzione la sentenza del Tribunale Massa del 06/11/2017 che ammette l’usufruttuario ad impugnare le delibere assembleari inerenti l’approvazione di lavori straordinari. Ad avviso del Tribunale, l’usufruttuario è legittimato ad impugnare le delibere assembleari inerenti l’approvazione di lavori straordinari, atteso che, a fronte della solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario prevista dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile la delibera è direttamente e immediatamente azionabile contro entrambi, sì che a costoro va riconosciuta la pari facoltà di agire per farne dichiarare l’invalidità.