Spese ordinarie appannaggio dell’usufruttuario, le straordinarie del nudo proprietario

La corte di Cassazione, con l'ordinanza numero 11839 del 6 maggio scorso, affronta la questione relativa alla ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario. Nello specifico, il caso trattato, riguardava l'esame della domanda sul difetto di legittimazione passiva formulata dal nudo proprietario al cospetto della richiesta di pagamento delle spese di manutenzione della facciata - trattavasi di rifacimento degli intonaci e tinteggiatura - formulata dal condominio in sede di decreto ingiuntivo (e che, secondo il primo, dovevano imputarsi all'usufruttuario).

Le spese prima e post riforma
La decisione intrapresa non fa però riferimento all'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, per come novellato dalla legge 220 del 2012, laddove precisa che «ll nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministratore condominiale». È dato supporre, quindi, che la fattispecie trattata si sia verificata prima del 2012, altrimenti sarebbe stata menzionata.La stessa giurisprudenza di merito, intervenuta dopo l'entrata in vigore della norma, ha precisato che «A seguito dell'entrata in vigore della legge 220/2012, recante normativa di riforma del condominio, avvenuta in data 18 giugno 2013, il nuovo dettato dell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile introduce per la prima volta nel nostro ordinamento il principio della solidarietà tra il nudo proprietario e l'usufruttuario per il pagamento di tutti i contributi dovuti per spese condominiali, sia per spese straordinarie che per quelle ordinarie». (Tribunale di Milano 25 gennaio 2018 numero 843).

Per contro, prima dell'entrata in vigore della legge di riforma del condominio, costituiva pacifico orientamento giurisprudenziale quello per il quale l'usufruttuario/titolare di diritto di abitazione era tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, mentre il nudo proprietario non vi era tenuto né in via sussidiaria né in via solidale (Cassazione 2236/2012; Cassazione 14773/2011; Cassazione 26831/2011).

La classificazione delle spese ed i rapporti interni
La valenza della ordinanza in commento - al di là, dunque, degli aspetti temporali per l'efficacia della norma (che può disporre solo per l'avvenire) - si apprezza, pertanto, sotto due profili: il primo, è quello della classificazione delle spese, tra ordinarie e straordinarie, ai fini della impugnazione dinanzi al giudice di legittimità, e, la seconda, afferisce i rapporti interni tra lo stesso il nudo proprietario e l'usufruttuario.Sotto il primo profilo è stato, infatti, riferito che la contestazione sulla qualifica di «riparazione straordinaria» attribuita dai giudici di merito all'intervento cui si riferisce il richiesto pagamento (manutenzione della facciata) - in applicazione dei criteri legali della natura strutturale, strumentale, economica e causale delle stesso - non è idonea a contrastare la conclusione formulata dal giudice di merito, risolvendosi in una diversa interpretazione della domanda.

Sotto il secondo profilo, la corte di Cassazione, a fronte del motivo di contestazione sollevato dal nudo proprietario, ha ribadito il principio originario (anteriforma 2013) secondo cui al cospetto del condominio, siccome creditore di una obbligazione reale, le opere straordinarie deliberate dall'assemblea vanno poste a carico del nudo proprietario (Cassazione civile 10611/1990 e 16774/2013, con riguardo alla locazione Cassazione 27540/2013). La normativa generale, infatti, prevede che sono a carico dell'usufruttuario (1004 Codice civile) le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, mentre sono a carico del proprietario (1005 Codice civile) le riparazioni straordinarie, e, in presenza di spese straordinarie, l'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.