Il condominio deve risarcire l’attività commerciale nascosta dal ponteggio inutilizzato

Il titolare di una pasticceria ha chiesto il risarcimento dei danni perché, per quasi due anni, un ponteggio sulla facciata condominiale aveva impedito la visibilità del locale e delle vetrine: il contenzioso è stato definito a suo favore dalla sentenza del Tribunale di Milano 5904/21.

La locazione ad uso commerciale
Per il condominio, l’esercente non avrebbe potuto agire in giudizio in quanto semplice locatore dell’immobile; sul punto, però, se è vero che eventuali ostacoli al pieno godimento dell’oggetto della locazione possono incidere sul rapporto contrattuale tra locatore e conduttore e legittimare quest'ultimo alla richiesta di riduzione del canone o al risarcimento del danno, è anche vero che ciò non impedisce che il conduttore possa agire contro il terzo che abbia, con la sua condotta illecita, procurato un danno e gli impedisca appieno di godere del bene. Del resto, lo stesso articolo 1585 comma 2 Codice civile consente al conduttore di agire in nome proprio contro i terzi in reazione alle molestie di fatto (Cassazione 25219/2015).

Il danno ingiusto da mantenimento del ponteggio senza esecuzione di lavori
Il condominio aveva eretto, in via di urgenza a causa dell'improvvisa caduta di detriti dalla facciata esterna, un ponteggio, così riducendo significativamente la visibilità delle vetrine e del negozio dell'attore. I lavori, però, erano iniziati soltanto un anno dopo a causa di una controversia con la ditta appaltatrice, per concludersi definitivamente l’anno ancora successivo; di conseguenza, il ponteggio era stato mantenuto senza che alcuna opera edile venisse effettuata. Tale condotta aveva recato un danno ingiusto al diritto di esercitare con profitto la propria attività imprenditoriale e di godere appieno dell'immobile locato poichè il mantenimento del ponteggio per circa 13 mesi senza l'esecuzione di alcuna opera era condotta non giustificata e contrastante con le ragioni di urgenza dell'intervento edile. Mentre le ripercussioni negative sugli esercizi commerciali dei ponteggi avevano costituito un danno ingiusto per oltre un anno, superando il limite di tollerabilità connaturato al dovere di solidarietà di cui all'articolo 2 Costituzione.

La condotta colpevole del condominio
Del resto, non poteva andare esente da responsabilità il condominio per l'insorgenza di una controversia con l'impresa appaltatrice che avrebbe ritardato l'esecuzione dei lavori; al contrario, ben avrebbe potuto, a maggior ragione trattandosi di lavori urgenti, affidarne l'esecuzione ad altro soggetto, così contemperando l'interesse dell'attore ad una rapida esecuzione dei lavori. La decisione di non avviare in tempi ragionevoli i lavori edili si configurava come scelta contraria all'ordinaria diligenza esigibile da un condominio nell'eseguire l'attività di manutenzione delle cose comuni e nel contenere i disagi per condomini e inquilini dello stabile; pertanto, dei connessi danni-conseguenza patiti dall'attrice, il condominio è stato condannato a rispondere, ai sensi dell'articolo 2043 Codice civile.