Il locatore non risponde anche dei vizi legati all'omessa esecuzione di lavori del condominio

Sono molestie di diritto, per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore, le pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con i suoi, contestando il potere di disposizione del proprietario o rivendicando un diritto che leda quello dell'inquilino. Si tratta, invece, di molestie di fatto – e il conduttore potrà agire direttamente contro il terzo – quelle con cui egli agisca illegittimamente e, senza avanzare pretese giuridiche, pregiudichi il godimento materiale del bene. Lo puntualizza la Corte di appello di Roma con sentenza numero 2048 del 29 marzo 2021.

La vicenda
A motivare la controversia, sono le infiltrazioni provenienti dalla terrazza condominiale a danno dell'appartamento preso in locazione da una signora. Situazione riferita ai proprietari, i quali la informano che l'amministratore avrebbe fatto apporre delle tamponature. Tali interventi, però, non vengono realizzati e con il passare del tempo, le condizioni igienico-sanitarie della casa peggiorano. Così, visto il disinteresse dei locatori, l'inquilina decide di lasciare l'immobile e viene invitata a saldare i canoni dovuti. La donna chiede l'accertamento tecnico preventivo per quantificare i danni ed il consulente li riconosce in circa 6 mila euro. Di qui, l'istanza tesa ad acclarare il grave inadempimento dei proprietari, la risoluzione del contratto e la responsabilità extracontrattuale dell'ente per omessa manutenzione delle aree condominiali.

Il Tribunale attesta la responsabilità da custodia del condominio – vista la provenienza delle infiltrazioni dal lastrico solare – ma libera i proprietari da responsabilità trattandosi di danni causati dalla terrazza comune. Il locatore, ricorda, ha l'obbligo di consegnare e conservare la cosa in buono stato effettuando tutte le riparazioni necessarie (e ove non provveda scatta la responsabilità contrattuale) ma non risponde anche dei vizi legati all'omessa esecuzione di lavori da parte del condominio (responsabilità extracontrattuale dell'ente). La conduttrice non desiste e formula appello. La Corte lo boccia.

Le molestie di diritto e quelle di fatto
Il godimento dell'appartamento, chiarisce, era realmente compromesso e i danni esistevano. Tuttavia, gli interventi di riparazione necessari non rientravano tra gli obblighi manutentivi posti a carico del locatore. In effetti, sono molestie di diritto – per le quali l'inquilino deve essere garantito dal proprietario – le pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con i suoi, contestando il potere dispositivo del locatore o rivendicando un diritto che leda quello del conduttore. Se, invece, il terzo non avanzi pretese giuridiche ma, agendo illecitamente, pregiudichi il godimento materiale del bene, la molestia è solo di fatto e l'inquilino potrà agire direttamente nei suoi confronti (Cassazione 25219/2015).

In particolare, l'articolo 1585 del Codice civile attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile non soltanto per i danni causati agli arredi o mobili di sua proprietà ma per tutto quanto sia in godimento comprese le strutture murarie danneggiate da fatto illecito altrui. Escluse responsabilità e obblighi di garanzia del locatore per le stesse circostanze. In sintesi, il conduttore ha diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il suo comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento del bene locato e gode di autonoma legittimazione ad agire contro gli autori delle lesioni.

Conclusioni
Ebbene, nella fattispecie, essendo le perdite derivate dalle caratteristiche costruttive dello stabile, le opere necessarie per risolverle non rientravano di certo tra gli obblighi manutentivi posti a carico del locatore. L'impugnazione fondata sulla presunta responsabilità dei proprietari, pertanto, non poteva che essere respinta dalla Corte di appello di Roma.