Nulla la delibera che riposiziona i posti auto di proprietà esclusiva dei condòmini su altra area

Due condòmini impugnavano dinnanzi al Tribunale di Messina la delibera con cui l'assemblea aveva approvato il riposizionamento dei posti auto su altra aerea (ritenuta di proprietà dell'impresa costruttrice). Lamentavano che il trasferimento dei posti auto, beni pertinenziali di proprietà esclusiva, era illegittimo in quanto infrangeva le pattuizioni suggellate nei rogiti. Deducevano, inoltre, che i posti auto, scoperti ed insistenti sull'area destinata a parcheggio dell'edificio, erano individuati nelle planimetrie sottoscritte dai contraenti ed accluse agli atti di vendita. Il condominio, costituitosi, ribadiva la legittimità della delibera opposta asserendo la natura condominiale del cortile in cui vi erano indicati i posti auto assegnati ai singoli condòmini. Con sentenza del 9 giugno 2021, il Tribunale di Messina dichiarava nulla la delibera assembleare approvativa del riposizionamento su altra area dei posti auto di proprietà esclusiva degli impugnanti.

La motivazione
Il decidente ha rilevato che gli atti di vendita stipulati dagli impugnanti contemplavano il trasferimento delle pertinenze esclusive dei posti auto scoperti ed ubicati nell'area destinata a parcheggio del plesso immobiliare. Esse risultavano individuate anche nelle allegate planimetrie sottoscritte dalle parti. È emerso dai rogiti che gli impugnanti avevano acquistato l'appartamento e il correlativo posto auto quale bene pertinenziale: «unitamente al detto appartamento… ha acquistato inoltre, costituendo pertinenza esclusiva di quanto trasferito, il posto macchina scoperto ubicato nella zona parcheggio del fabbricato ed individuato alla planimetria firmata dalle parti ed allegata al contratto…».

In definitiva, i rogiti hanno confermato che le aree riposizionate con delibera assembleare erano state alienate dall'impresa costruttrice agli impugnanti quali parcheggi pertinenziali esclusivi. Perciò, non avevano acquistato un generico diritto di parcheggio, eventualmente riposizionabile, ma autonomi posti auto ben identificati e specificamente contrassegnati. Ne consegue che il vincolo pertinenziale posto in essere dal costruttore su un'area specifica relazionata agli appartamenti degli impugnanti non può subire trasformazioni ad opera del condominio. Il condominio non può, con propria decisione, incidere su un diritto individuale degli impugnanti, quale il diritto di parcheggio in una area ben delimitata del cortile trasferita con rogito.

Delibera assembleare incidente sui beni esclusivi
La delibera che - come nel caso di specie - ha un oggetto non rientrante nelle competenze dell'assemblea o incide sui diritti individuali afferenti alla proprietà esclusiva di ciascun condomino è affetta dal grave vizio della nullità. Quindi, il deliberato che abbia adottato decisioni sui beni di proprietà esclusiva dei condòmini è radicalmente nullo e pertanto deducibile di impugnativa in ogni tempo. Dunque, «l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva» (per tutte, Cassazione sezioni Unite 4806/2005).