Rimborso delle spese e risarcimento al condomino che ha anticipato i lavori del lastrico danneggiato

I danni ad immobili causati dall'invasione di acque piovane a seguito di allagamento della zona circostante possono considerarsi derivanti dal caso fortuito – tanto da escludere la responsabilità del custode – solo se l'eccezionalità ed imprevedibilità delle precipitazioni sia causa sopravvenuta di per sé sufficiente a provocare l'evento. Il custode, quindi, potrà liberarsi dall'addebito soltanto provando la scrupolosa manutenzione e pulizia dei sistemi di deflusso delle acque meteoriche. Lo scrive il Tribunale di Crotone con sentenza numero 453 dell'11 maggio 2021.

La vicenda
È la proprietaria di un'abitazione sita all'ultimo piano di uno stabile a chiedere al condominio il risarcimento dei danni riportati dal suo alloggio a seguito delle copiose infiltrazioni provenienti dal tetto per le intense piogge verificatesi in due occasioni, nonostante l'intervento di ripristino eseguito a proprie spese. L'ente di gestione respinge le accuse: quelle infiltrazioni erano dovute al caso fortuito cioè alle avverse condizioni ed i lavori di ripristino potevano esserne la causa o la concausa. Comunque, andava accertata l'esatta misura dei danni.

Il Tribunale, però, lo condanna: essendo custode delle parti ed impianti comuni dell'edificio è responsabile dei danni che tali beni provocano alle singole proprietà. Del resto, l'articolo 2051 del Codice civile sancisce un'imputazione del danno al custode sulla base del solo nesso di causalità fra la cosa in custodia e l'evento dannoso. Responsabilità che si basa nel rischio di provocare danni a terzi insito nella cosa, accollata al custode (Tribunale di Arezzo 270/2018) per i danni prodotti dal bene non dipendenti da fortuito. Quindi, se è vero che il custode per liberarsi da responsabilità deve allegare un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa ed il danno, è pur vero che il danneggiato deve provare la relazione evento-bene custodito (Cassazione 4133/2018).

La prova del caso fortuito
Ma una volta dimostrato ciò, al custode non resterà che addurre – non una mera concausa – ma una causa esclusiva che funga da caso fortuito, nel senso che per assoluta eccezionalità ed imprevedibilità sia idonea a recidere il nesso di causalità. In difetto di tali presupposti, dovrà risarcire i danni documentati. Ebbene, nel caso di specie, la proprietaria lamentava danni in occasione di due eventi meteorici ed in entrambi i casi aveva provveduto al ripristino senza previo accertamento tecnico preventivo che indagasse sulle origini delle infiltrazioni. E nei carteggi, l'ausiliario non aveva trovato né riscontro dei lavori né rilievi fotografici. Tuttavia, era certa l'esistenza di danni provocati da infiltrazioni provenienti dal tetto di copertura dell'edificio e il condominio neppure poteva invocare il contributo causale apportato dalle precipitazioni atmosferiche.

Va escluso, infatti, che un temporale di particolare forza e intensità integri gli estremi del caso fortuito o della forza maggiore quando il danno derivi dall'insufficienza delle misure tese ad evitarlo come per esempio dall'inidoneità della guaina a garantire adeguata impermeabilizzazione del solaio sottostante le tegole del tetto (Cassazione 18877/2015) o da difetto del sistema di deflusso delle acque meteoriche (Cassazione 8466/2020). Chiude il cerchio, il fatto che alla donna non poteva attribuirsi alcuna responsabilità – esclusiva o concorrente – p er i lavori urgenti di ripristino del tetto comune, iniziativa legittima vista la facoltà riconosciuta dall'articolo 1134 del Codice civile ad ogni condomino di eseguire opere indifferibili relative alle parti comuni per evitare possibili danni alle porzioni esclusive (Cassazione 27235/2017).

Conclusioni
E nella vicenda, l'impossibilità di attendere autorizzazioni del gestore o dell'assemblea era provata dal rimedio provvisorio predisposto dai Vigili del Fuoco e dai tempi esecutivi dei lavori da parte della ditta appaltatrice. Così, essendo anche congruo l'importo dei danni denunciati, il Tribunale di Crotone riconosce alla condomina due separate poste creditorie: rimborso delle spese e risarcimento del danno.