Il temporale di forte intensità non esclude la responsabilità del condominio per infiltrazioni

La proprietaria dell'ultimo piano evoca in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento del danno causato dalle infiltrazioni provenienti dal tetto durante i temporali verificatisi il 12 novembre 2011 e, successivamente, nei mesi di novembre e dicembre 2013, e ciò nonostante l'intervento di manutenzione eseguito a cura e spese della stessa condòmina. Il condominio contesta ogni responsabilità facendo leva, da un lato sulla sussistenza del caso fortuito in ragione della straordinaria intensità delle piogge, dall'altro lato imputandone la causa, quantomeno rispetto al secondo fenomeno infiltrativo, all'esecuzione dei lavori di ripristino eseguiti dall'attrice.

I principi di diritto
È assodato in giurisprudenza che il condominio – o meglio, tutti i condòmini diversi dal danneggiato, configurandosi il condominio alla stregua di un mero ente di gestione, privo di soggettività giuridica - risponda ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile dei danni provocati da parti e impianti comuni alle unità immobiliari in proprietà esclusiva.Il fondamento di detta responsabilità si rinviene nell'obbligo di custodia del condominio e nel rischio di provocare danni a terzi connaturati ai beni comuni (Cassazione 295/2015).

Trattasi, peraltro, di una responsabilità a carattere oggettivo, che prescinde dalla violazione dei doveri di diligenza e, pertanto, da una valutazione in termini di colpa in capo al condominio custode (Cassazione, ordinanza 4133/2018). Al contempo, grava sul danneggiato la dimostrazione che l'evento lesivo è riconducibile al bene comune ai sensi dell'articolo 1117 (Cassazione 25214/2014).

Una volta raggiunta tale prova, tuttavia, il condominio può andare esente da responsabilità solo dimostrando a sua volta che il danno è stato provocato da una causa esclusiva – per fatto naturale, del terzo o anche dello stesso danneggiato - tale da assurgere al rango di caso fortuito o forza maggiore, e dunque idonea, per la sua eccezionalità e imprevedibilità, a recidere il nesso causale.Infine, nella quantificazione delle conseguenze pregiudizievoli subite, è possibile operare una calibrazione del risarcimento ove ricorra il concorso colposo del danneggiato ai sensi dell'articolo 1227.

La sentenza
Il Tribunale di Crotone fa buon governo dei suesposti principi nell'accogliere la pretesa risarcitoria (Tribunale di Crotone, sentenza 453/2021).Pur non essendo stato possibile per l'incaricato Ctu accertare lo stato dei luoghi in maniera sufficientemente approfondita a fronte dell'intervento di ripristino posto in essere proprio dalla condòmina, il Giudice calabrese ha ritenuto provato il danno per infiltrazioni dal tetto condominiale sulla scorta, da un lato del verbale d'intervento dei Vigili del fuoco durante il primo fenomeno del 12 novembre 2011, dall'altro lato in forza dell'ammissione di responsabilità manifestata dall'amministratore del condominio in una missiva inviata all'attrice.

Al contempo, inserendosi nel solco interpretativo consolidato dalla Suprema corte (Cassazione, sentenze 18877/2015, 18556/2017, 8466/2020), il Tribunale ha escluso che la portata delle precipitazioni atmosferiche possa incidere quale esimente della responsabilità del condominio nell'ipotesi in cui sia dimostrata la preesistente insufficienza del sistema di scolo delle acque piovane: «Deve infatti escludersi che un temporale di particolare forza e intensità possa integrare gli estremi del caso fortuito o della forza maggiore allorquando il danno trovi comunque origine nell'insufficienza delle misure volte ad evitarne l'accadimento e, in particolare, nell'inidoneità della guaina a garantire un'adeguata impermeabilizzazione del solaio sottostante le tegole del tetto».

Al contempo, nessuna colpa concorrente può essere addebitata alla condòmina per aver commissionato l'intervento di ripristino tra il primo e il secondo fenomeno, ritenendosi tale iniziativa, al contrario, pienamente legittima poiché costituisce «esercizio di una facoltà riconosciuta dall'articolo 1134 Codice civile, che autorizza i singoli condòmini ad eseguire opere indifferibili relative alle parti comuni allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, danno al bene in proprietà esclusiva» (Cassazione, sentenze 27519/2011, 14326/2017, 27235/2017). Da qui, per l'appunto, l'accoglimento della domanda e la condanna del condominio.