Frontalini comuni solo se assolvono una funzione estetica

Con sentenza del 25 maggio 2021, il Tribunale di Roma (quinta sezione civile) si è pronunciato in funzione di giudice di appello sulla legittimità del riparto approvato dall'assemblea ed avente ad oggetto la manutenzione dei frontalini la cui imputazione di spesa coinvolgeva tutti i condòmini. Il ricorso si era originato dall'impugnazione della delibera assembleare su cui era stato chiesto ed ottenuto decreto monitorio. La sentenza del giudice di pace capitolino aveva dichiarato l'impugnativa inammissibile perché proposta tardivamente. L'appellante ha chiesto, in riforma della sentenza impugnata, l'accertamento della tempestività e ammissibilità della domanda in uno alla dichiarazione di nullità della delibera assembleare approvativa delle spese inerenti i frontalini.

Le motivazioni
Con delibera assembleare venne approvata la ripartizione delle spese manutentive straordinarie afferenti ai frontalini dei balconi. In base a siffatto riparto, tutti i condòmini vennero chiamati a concorrere alla spesa in ragione dei rispettivi millesimi. I frontalini, però, nel caso di specie non rientravano nella sfera condominiale sicché la spesa andava imputata ai soli proprietari dei balconi aggettanti.Il decidente corrobora l'impianto motivazionale richiamando un filone giurisprudenziale in forza del quale «i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'articolo 1117 Codice civile, non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata» (Cassazione 637/2000, 14076/2003, 14576/2004).

Valuta, poi, le rappresentazioni fotografiche, e perviene alla conclusione che i balconi presenti sulla facciata non assolvono positivamente all'assetto architettonico dell'edificio. Infatti, senza nemmeno ricorrere all'ausilio di un esperto, il giudice ritiene che le caratteristiche estetiche dello stabile siano mediocri e i balconi, privi di qualsiasi fregio o decorazione (che «in pratica - scrive il decidente - si risolvono in una soletta sormontata dal parapetto»), si inseriscono nella facciata, carente sotto il profilo stilistico e progettuale, in modo casuale e senza alcun allineamento.Pertanto, le spese relative agli interventi sui frontalini devono essere sostenute dai singoli proprietari dei balconi e non dalla compagine comproprietaria. L'assemblea, esorbitando dalle sue prerogative, ha leso il diritto dei condòmini non proprietari di balconi obbligandoli a concorrere ad una ingiusta spesa. Ha erroneamente attratto alla proprietà comune beni che, al contrario, sono di proprietà esclusiva. Il giudicante ha ritenuto illegittimo il riparto e, pertanto, ha riformato la sentenza di prime cure dichiarando la nullità dell'impugnata delibera.

Funzione decorativa - ornamentale del frontalino
Il perno della questione orbita intorno al concetto di fregio decorativo e ornamentale. Val la pena, prima di addentrarci nel merito della questione correttamente decisa, richiamare i significati dei lemmi «frontalino», «decorazione» e «fregio» annoverati nel vocabolario Treccani: il primo, viene descritto come la «fascia verticale di piccola altezza, che a volte rifinisce sulla fronte una struttura orizzontale aggettante (pensilina, balcone e simili)»; il secondo, come «il complesso degli elementi (fregi, cornici, bassorilievi, dorature, stucchi, affreschi, balze di marmo, parati) che abbelliscono la struttura esterna o interna di un edificio, rompendone la nudità e la monotonia»; il terzo, come «qualunque ornamento, più o meno simile al fregio architettonico, intagliato, ricamato o semplicemente disegnato».

Questa brevissima digressione semantica è di per sé sufficiente per escludere e vincere la presunzione di condominialità dei frontalini in quanto in molteplici casi sono totalmente privi del minimo elemento decorativo e fregio ornamentale. Nel caso vagliato dalla curia romana, i frontalini evidenziano l'assenza di qualsiasi elemento decorativo e fregio ornamentale per cui sono da considerare di proprietà esclusiva dei distinti proprietari sui quali ricade ogni onere manutentivo ordinario e straordinario. È perciò illegittima la delibera assembleare con cui si approva a maggioranza il riparto eseguito dall'amministratore che imputi a tutti i condòmini, in quote millesimali, la spesa manutentiva.

La giurisprudenza
È principio consolidato l'affermazione secondo cui i balconi, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. La giurisprudenza è costante nel ritenere che gli «elementi decorativi che caratterizzano la parte frontale del balcone si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (Cassazione 14576/2004).

Secondo altro orientamento, «la spesa dei frontalini non può essere ripartita fra tutti i condòmini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile» (funzione non provata dal condominio proprio per l'evidente deficienza di elementi decorativi e ornamentali) secondo una valutazione riservata al giudice di merito (Cassazione 1784/2007). I balconi, giova rammentarlo, «non sono necessari per l’esistenza o per l’uso, e non sono neppure destinati all’uso o al servizio dell’intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono» (Cassazione 636/2000).

Due componenti possono essere considerati comuni: gli elementi decorativi e i fregi ornamentali presenti sulla parte frontale del balcone (cosiddetto frontalino) o sottostante (cosiddetto cielino o soletta). La giurisprudenza ritiene che se gli elementi decorativi della parte frontale (parapetto) o della parte sottostante (soletta) assolvono ad una prevalente funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, soltanto in tal caso questi elementi (fregi ed ornamenti) dovranno essere considerati di proprietà comune dei condòmini. Ciò vuol dire che i balconi esteticamente irrilevanti - come quelli oggetto della sentenza capitolina - dovranno essere mantenuti ad esclusiva cura e spese dei proprietari delle unità immobiliari cui servono.

Non sempre le decorazioni sono caratterizzanti l’edificio
La caratterizzazione architettonica che gli elementi decorativi dei balconi imprimono a un edificio non è automatica conseguenza della loro presenza. Consolidata giurisprudenza della Suprema corte è concorde ormai da anni nell'asserire che «soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (Cassazione 14576/2004, 14076/2003). Se, però, come nel nostro caso, nessun elemento decorativo-ornamentale è presente, il balcone si considererà integralmente di proprietà esclusiva.

Assemblea incompetente a deliberare su beni esclusivi
Va soggiunto, infine, che l’assemblea non ha alcun potere deliberativo di ripartire su tutti i condòmini opere che interessano beni esclusivi. Non può legittimamente deliberare ed eseguire lavori sulle proprietà esclusive perché le sue competenze si esauriscono nella amministrazione delle cose comuni. Qualora decida su argomenti estranei imputando spese non comuni ai condòmini, le delibere che ne conseguiranno saranno affette da nullità radicale ed insanabile.

Conclusioni
L'analisi della condominialità od esclusività dei frontalini (come di altri elementi costituenti il balcone) è oltremodo delicata e richiede massima attenzione da parte delle assemblee nel deliberare riparti con i quali si imputano spese. Ciò per non incorrere in estenuanti giudizi di invalidazione delle delibere. Certo è che anche la giurisprudenza, parcellizzata e arroccata in una confusa pletora di indirizzi contrastanti, impedisce di ritrovare la giusta strada. Fra i tanti filoni, sembrerebbe distinguersi per obiettività ed equilibrio quello teso a considerare comuni taluni elementi del balcone solo nel caso in cui esprimano una inequivoca e prevalente funzione estetica. Funzione, quest'ultima, che, è bene rimarcalo, non va presunta, ma provata con assoluto rigore. È auspicabile che il legislatore in occasione di nuovi interventi riformatori alla disciplina condominiale ponga un punto fermo sulla controversa questione normando indubbi criteri regolatori.