No alla casa vacanze in condominio se il regolamento contrattuale vieta l’attività di locanda

Estate da tutto esaurito in Italia? È quello che si spera, fiduciosi che la campagna vaccinale ci consenta un ritorno alla normalità, seppure senza imprudenze. Prevedibilmente sarà ancora una vacanza di prossimità quella 2021 e a dimostrarlo ci sono i dati dei siti web di affitti brevi che riferiscono di un vero e proprio boom di prenotazioni. Occhio però se avete intenzione di affittare il vostro appartamento in condominio alle previsioni del regolamento, soprattutto se è di tipo contrattuale.

A conferma di quanto già stabilito dalla Corte di cassazione, con l’ordinanza 21562/2020 depositata il 7 ottobre scorso, il divieto contenuto nel regolamento di adibire le abitazioni private ad attività commerciali impedisce l’esercizio delle stesse «anche se nell’elencazione delle attività vietate, non compare, in modo esplicito, l’affitto degli appartamenti come casa vacanza». La conferma è arrivata da ultimo dal Tribunale di Roma, sentenza 8012/2021 depositata il 10 maggio.

Casa vacanze equiparabile ad un locanda
La casa vacanze è equiparata dai giudici alla locanda, vietata dal regolamento contrattuale appunto. A rivolgersi ai giudici una condomina che chiedeva il rispetto del regolamento condominiale di natura contrattuale che, all’articolo 7 paragrafo 13, prevedeva l’espresso divieto di destinare le porzioni di fabbricato (di proprietà esclusiva) fra l’altro «a locanda o ad albergo e di effettuare negli appartamenti tutto ciò che fosse contrario alla stabilità e alla normalità e che rechi eccessivo disturbo agli altri condomini».

Ad adibire a casa vacanza l'appartamento non era stata direttamente la proprietaria, bensì il suo affittuario, ma è la locatrice che risponde della trasgressione del regolamento, avendo facoltà di risoluzione del contratto per favorire l’osservanza della previsione. Il non aver attuato detto strumento, a fronte delle contestazioni del condominio, che erano anche state sollevate in assemblea, rende l’inadempimento alla norma regolamentare imputabile anche al locatore per fatto proprio (Cassazione 11383/2006).

Cosa si intende per locanda
I giudici si soffermano quindi sulla definizione di locanda, termine ormai desueto, ma evidentemente utilizzato nel testo del regolamento contrattuale di un edificio non di nuova costruzione. Si pone infatti la questione di diritto se l’attività svolta sia assimilabile a quelle vietate dal regolamento e cioè sul significato da attribuire al termine casa vacanze in rapporto alla ’locanda’. Quest'ultima contraddistingue in genere una struttura ricettiva – si legge - «di più modeste dimensioni rispetto ad un albergo laddove, in un ambito familiare o più ristretto, si consente al cliente di poter usufruire di una stanza o di parte di un immobile oltre al vitto per soddisfare esigenze temporanee».

Per i giudici è indubbia la pari natura ricettiva della casa e della locanda dunque e – si conclude - «il limitato periodo di tempo nel quale può essere convenuto l’uso a casa vacanze come parimenti la notoria destinazione delle locande a clienti di passaggio induce a ritenere configurato in entrambi i casi un rapido e continuo cambiamento dei clienti i quali essendo del tutto estranei, proprio per tale rapido ricambio, alle esigenze comuni possono incidere sulla tranquillità del fabbricato». Da qui la condanna della proprietaria contumace a cessare/far cessare l’attività di locazione ad uso casa vacanze svolta all’interno dell’appartamento di sua proprietà.