Contro i provvedimenti adottati dall'amministratore ricorso all'assemblea o al giudice

L'articolo 1133 Codice civile non è stato oggetto dell'intervento riformatore (legge 220/2012). La disposizione, rubricata sotto il titolo «Provvedimenti presi dall'amministratore», dispone che «I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137».

Il precetto non esclude il ricorso all'autorità giudiziaria, né subordina la relativa azione al previo ricorso all'assemblea. Prevede la facoltà per il condòmino di ricorrere all'assemblea per chiedere l'annullamento di provvedimenti illegittimamente adottati dall'amministratore. Trattandosi di facoltà, spetterà al condòmino scegliere se esperire prima il ricorso all'assemblea o adire direttamente la magistratura per chiedere l'annullamento dei provvedimenti lesivi di disposizioni normative o regolamentari. Le due vie sono comunque percorribili indipendentemente, anche contemporaneamente, a seconda della strategia di chi si oppone.

Il provvedimento
Il legislatore ha adottato il sostantivo «provvedimenti» senza precisare quali tipologie debbano intendersi comprese. Vi rientrano senz'altro i provvedimenti per i quali l'amministratore è tenuto a dar conto del potere discrezionale esercitato e modalità estrinsecate per la loro adozione. Atti, quindi, caratterizzati dalla discrezionalità determinativa dell'amministratore la cui verifica, promossa dal condòmino sul presupposto che il confine della liceità è stato travalicato, è rimessa all'assemblea e/o all'autorità giudiziaria (organi, questi, deputati a declarare l'annullamento).

Il ricorso all'assemblea
Con tale rimedio, il condòmino che lamenti una lesione propone istanza all'assemblea affinché esamini e riconsideri il provvedimento adottato dall'amministratore deliberando il suo annullamento. I provvedimenti adottati dall'amministratore se, da un canto, vincolano tutti i condòmini, dall'altro, possono essere impugnati dinnanzi all'assemblea quando riconosciuti illegittimi. Il ricorso all'assemblea è ammesso per qualsiasi provvedimento dell'amministratore. Se, però, il provvedimento non dovesse essere contrario alla legge o al regolamento condominiale, potrà essere impugnato solo dinnanzi all'assemblea. Il rimedio assembleare, essendo stragiudiziale, non è assoggettato a limitazioni temporali.

L'amministratore, dopo essere stato notiziato del ricorso proposto dal condòmino, è tenuto a convocare sollecitamente l'assemblea straordinaria per consentirle di decidere la questione reclamata. In caso di denegato accoglimento del ricorso, il condòmino potrà tentare il rimedio successivo, ovvero quello giudiziale.

Il ricorso all'autorità giudiziaria
Il ricorso all'autorità giudiziale è ammesso soltanto contro i provvedimenti contrari alla legge o al regolamento condominiale nel rispetto del termine decadenziale di trenta giorni dalla data in cui il condòmino ne abbia acquisito notizia. I provvedimenti illegittimi dell'amministratore violano gli obblighi imposti dal rapporto di mandato ed eccedono le attribuzioni conferite dalla legge e dai disposti regolamentari. Il legislatore ha dato facoltà al condomino a poter optare per il ricorso all'assemblea e il ricorso all'autorità giudiziale.

L'alternatività dei rimedi risiede nel: a) preventivabile ratifica assembleare, b) estenuante protrarsi di tempi indefiniti, c) rinvio a successive riunioni a causa della complessa questione, d) diserzione intenzionale dei condòmini e) omessa delibera per carenza di quorum. Queste ipotesi frenanti, peraltro verosimili, inducono l'opponente a proporre direttamente il ricorso al giudice. Ciò è reso possibile in quanto non sussiste alcun rapporto pregiudiziale fra i due rimedi (stragiudiziale e giudiziale).

L'esperimento del ricorso all'autorità giudiziaria riveste carattere assorbente, perciò esclude il reclamo all'organo assembleare.Oltre all'annullabilità prevista dall'articolo 1133 Codice civile (tramite il rimando all'articolo 1137 Codice civile), è configurabile il vizio di nullità, deducibile in ogni tempo. Nel caso in cui l'assemblea, chiamata ad esprimersi riguardo all'invalidità dedotta dal condomino, ratifichi il provvedimento reclamato, il deliberato potrà essere impugnato in sede giudiziaria.

Il quadro giurisprudenziale
La scarna e datata giurisprudenza è pacifica nel ritenere che l'articolo 1133 Codice civile prescriva la facoltà del condomino di ricorrere all'assemblea avverso i provvedimenti che l'amministratore abbia adottato in violazione della legge o del regolamento di condominio facendo salvo il diritto di rivolgersi immediatamente e direttamente all'autorità giudiziaria non essendo subordinato l'esercizio di tale diritto al previo ricorso assembleare (Cassazione 13689/2011, Cassazione 10347/2011, Cassazione 960/1977, Cassazione 804/1974).

Fra le rare fattispecie esaminate, si segnala una interessante sentenza di merito con cui il giudicante annullò il provvedimento dell'amministratore. Si trattava di un riparto spese redatto in spregio ai criteri dettati dall'articolo 1126 Codice civile e notificato, con invito accompagnatorio, a tutti i condòmini: l'amministratore aveva richiesto ai condòmini direttamente il pagamento delle spese afferenti alla manutenzione eseguita al terrazzo a livello omettendo ogni passaggio approvativo assembleare (Tribunale Ariano Irpino 16 giugno 2011, numero 300).

Conclusioni
Differentemente dall'articolo 1137 Codice civile (previsto con riguardo all'impugnazione delle delibere assembleari il cui utilizzo è massivo), le facoltà giudiziarie riconosciute al condomino dall'articolo 1133 Codice civile registrano timide ed isolate applicazioni. Ciò trova conferma anche nello scenario giurisprudenziale costellato di sporadiche pronunce. La tutela impugnatoria giudiziale e stragiudiziale avverso i provvedimenti dell'amministratore è caratterizzata da una indiscutibile valenza risolutiva. Andrebbe incentivata in quanto costituisce un efficace mezzo di contrasto per comprimere le prevaricazioni e le illegittimità poste in essere da taluni amministratori.