In assemblea per bloccare le decisioni dell’amministratore

L'amministratore di condominio è legato a quest'ultimo attraverso un particolare rapporto di mandato. Così si legge nel codice civile richiamandone la disciplina del mandato per quanto non regolamentato nell'art.1129 cc. e segg in tema di attribuzioni dell'amministratore
Nel rapporto di mandato, l'amministratore deve rispondere ed eseguire la volontà dell'assemblea di condominio, organo supremo dell'edificio. Ha inoltre poteri propri, che sono le attribuzioni elencate nell'art.1130 del codice civile (e negli altri articoli del codice e delle leggi speciali) e quelle che – eventualmente – gli derivano dal regolamento di condominio.
Specificamente, l'amministratore ha libertà di azione per tutto quanto concerne l'ordinaria gestione condominiale, cioè per gli atti di ordinaria amministrazione, mentre per le attività straordinarie necessita della previa delibera assembleare di autorizzazione.
Nell'esercizio dei suoi poteri ordinari, l'amministratore può assumere decisioni per il condominio. Ove qualche condomino non condivida o ritenga l'operato non legittimo, il singolo condomino può chiedere che l'assemblea si pronunci, valutando l'agire dell'amministratore.
Quanto detto è consacrato nell'articolo 1133 del codice civile che così dispone: “I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137”.
<<In tema di condominio degli edifici, l'art 1133 c.c. prevede la facoltà del ricorso all'assemblea avverso i provvedimenti dell'amministratore, ma “senza pregiudizio” del ricorso all'autorità giudiziaria, e, pertanto, non subordina il diritto alla tutela giurisdizionale al preventivo ricorso all'assemblea.>> (Cass. 13689/2011)
<<L'art. 1133 c.c. nel prevedere la facoltà di ricorrere all'assemblea avverso i provvedimenti che l'amministratore abbia preso in violazione della legge o del regolamento di condominio, fa espressamente salvo il diritto del condomino di rivolgersi immediatamente all'autorità giudiziaria e, pertanto, non subordina tale esercizio al preventivo ricorso all'assemblea. (Fattispecie in cui l'amministratore aveva chiesto ai condomini il pagamento di spese afferenti alla manutenzione del terrazzo a livello, ripartite in spregio dell'art. 1126 c.c.).>> (Tribunale Ariano Irpino 16 giugno 2011 n. 300)
Il primo elemento necessario è il fatto che l'amministratore agisca all'interno dei propri poteri – e dunque validamente obbligando il condominio. In proposito la recente Suprema Corte 10865/2016 ha disposto che <<In tema di condominio negli edifici, il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135, comma 2, c.c., riposa sulla “normalità” dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale>>
Se l'amministratore ha agito nei limiti dei propri poteri, l'assemblea sarà interessata dal singolo condomino per decidere se confermare la decisione dell'amministratore o porla nel nulla, senza che questo però generi responsabilità in capo all'amministratore. Semplicemente l'assemblea si potrebbe dichiarare non d'accordo sulla scelta fatta e fargliela cambiare. Se invece l'assemblea decidesse di confermare l'operato dell'amministratore, il condomino insoddisfatto potrà – laddove ve ne siano i requisiti – impugnare la relativa delibera ai sensi dell'articolo 1137 del codice civile.
Ove l'amministratore, al contrario, non abbia agito all'interno dei propri poteri, o ottiene una ratifica da parte dell'assemblea condominiale, sulla cui base diventa propria di quest'ultima la decisione inizialmente presa dall'amministratore, oppure è ritenuto responsabile personalmente delle conseguenze che dovessero derivare al condominio per colpa del suo agire ove non vi sia il placet dell'assemblea.
<<In tema di benestare ad apporre una insegna pubblicitaria sulla facciata condominiale, di competenza dell'amministratore per norma regolamentare, può investirsi della decisione l'assemblea, la cui volontà è sovraordinata e la deliberazione non può considerarsi annullabile solo perché assunta dall'organo collegiale. La deliberazione è, invece, affetta da nullità nel caso di rifiuto dell'apposizione dell'insegna per pubblicizzare l'attività svolta nel condominio, preesistendo altre insegne di tipo e colore diverso, se non portasse i motivi che inducono a ritenere la inidoneità estetica, privando così il condomino interessato dal poter verificare la fondatezza del diniego.>> (Corte appello Milano 14 dicembre 2011 n. 3495)
<<Il provvedimento con il quale l'amministratore del condominio di edificio, nell'esercizio dei suoi poteri di curare l'osservanza del regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 1, c.c., e di adottare provvedimenti obbligatori per i condomini, ai sensi dell'art. 1133 c.c., inviti un condomino (nella specie, mediante lettera raccomandata con determinazione di un termine per l'adempimento) al rispetto del divieto regolamentare di collocazione di targhe, senza autorizzazione, sulla facciata dell'edificio, non costituisce atto illecito, e non può, quindi, porsi a fondamento di una responsabilità risarcitoria personale dell'amministratore stesso… È legittima e non illecita la condotta dell'amministratore di condominio che,in applicazione del regolamento condominiale, invia ad un condomino una lettera contenente l'ordine di rimozione di una targa appesa nell'atrio condominiale; in tale condotta, infatti, non si riscontra nessun eccesso di potere, atteso che è compito dell'amministratore, facendo ragionevolmente rinvio delle disposizioni regolamentari o di legge, richiamare il singolo condomino all'osservanza dei medesimi.>> (Cass. 13689/2011)