Precise regole per redigere correttamente il rendiconto condominiale, a pena di nullità

Ai sensi dell'articolo 1130bis del Codice civile il rendiconto si compone obbligatoriamente di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, uno stato patrimoniale e una nota sintetica esplicativa, e dunque all'omissione anche di uno solo di detti elementi può conseguirne l'annullabilità.

La vicenda
Alcuni condomini invocano l'invalidità della delibera di approvazione del rendiconto lamentandone, tra l'altro, l'incompletezza, la non intelligibilità, svariate omissioni nonché erronee contabilizzazioni e ripartizioni. Il Tribunale romano accoglie l'impugnativa e, con l'occasione, sintetizza in maniera efficace quali elementi e caratteristiche deve possedere un corretto rendiconto condominiale (Tribunale di Roma, sentenza 3061/2021).

Le caratteristiche
Essendo il rendiconto finalizzato, da un lato ad apprezzare l'operato dell'amministratore, dall'altro lato a comporre un quadro preciso della situazione economica del condomi nio, tale documento, pur senza il rigore previsto in ambito societario, deve sottostare a tre requisiti fondamentali della scienza ragionieristica:
-chiarezza, nel senso di comprensibilità per i destinatari, trasparenza nel processo di formazione e specificità delle singole partite indicate;
-correttezza, intesa come rispetto dei principi fondamentali di tecnica contabile;
-veridicità, ossia corrispondenza alla realtà e/o attendibilità di stime e previsioni, in ogni caso verificabili tramite la documentazione giustificativ a che deve essere trasmessa in uno all'avviso di convocazione dell'assemblea ordinaria o comunque messa a disposizione per una verifica preventiva.

Gli elementi
In applicazione dei suesposti principi, l'articolo 1130bis del Codice civile prescrive che il bilancio condominiale sia composto dai seguenti elementi:
-il registro di contabilità - predisposto secondo il criterio “di cassa” - ove vanno annotati i movimenti in entrata e uscita dal conto corrente condominiale, in ordine cronologico ed entro trenta giorni dall'operazione contabile; peraltro, tale registro non può essere sostituito dal semplice estratto conto, poiché documento proveniente da terzi e comunque non rispettoso delle modalità di redazione previste dall'articolo 1130, numero 7: «D'altro canto, dal momento che il legislatore della riforma ha previsto all'articolo 1129, comma 7° Codice civile l'obbligo per l'amministratore di far «transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio, su uno specifico conto corrente» è ragionevole presumere che, ove avesse ritenuto l'estratto di c/c idoneo a soddisfare le esigenze informative e contabili, avrebbe previsto l'allegazione di quest'ultimo al rendiconto, e non del registro di contabilità»;
-il riepilogo finanziario – anch'esso predisposto “per cassa” – che costituisce l'elenco di entrate e uscite nell'esercizio in esame utili a inquadrare l'avanzo o il disavanzo di gestione; peraltro, posto che il legislatore parla di «situazione patrimoniale del condominio», la dottrina ha incluso nel rendiconto anche una sorta di stato patrimoniale, ove le attività e passività, i fondi cassa ai sensi dell'articolo 1135, numero 4 o comunque le provviste di riserva generalmente intese vengono indicate secondo un criterio di competenza, ossia registrando costi e ricavi indipendentemente dal fatto che le relative somme siano state effettivamente pagate o incassate nell'esercizio di riferimento;
-la nota sintetica esplicativa, che consente chiarimenti su determinate poste contabili ovvero ulteriori elementi conoscitivi alla compagine, ad esempio riguardo a contratti stipulati o risolti nell'esercizio di riferimento, contenziosi in essere, andamento rispetto alle precedenti annualità, atti conservativi e altro.

I vizi
Sulla scorta di quanto sopra esposto, la Suprema corte ha chiarito che «allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa, l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione» (Cassazione civile, sentenza 33038/2018).

Precisamente quanto è avvenuto nella vicenda in esame, in cui il rendiconto riportava esclusivamente una sommatoria delle uscite per tipologia, e non le singole voci di spesa, né risultava annesso il registro di contabilità o il riepilogo finanziario.E, a fronte dell'obiezione sollevata dal condominio secondo cui le carenze in questione avrebbero un valore solo formale, il Giudice capitolino ha osservato che «i principi di chiarezza e correttezza contabile del rendiconto non hanno una rilevanza limitata ai soli casi in cui possa provarsi che la loro violazione è servita a nascondere anomalie di gestione ovvero ammanchi (situazione, quest'ultima, che avrebbe ricadute non solo sul versante civilistico».La forma è sostanza - verrebbe da dire – dal che ne consegue l'annullamento della delibera di approvazione.