Il condomino subentrante non sempre è tenuto solidalmente al pagamento delle spese pregresse

L'obbligo di contribuire alle spese scatta in due momenti diversi. Con l'attività gestionale per quelle di manutenzione ordinaria, di conservazione, di godimento delle parti comuni o prestazione di servizi comuni o tese ad impedire o riparare deterioramenti. Con la delibera, per innovazioni ed opere di straordinaria amministrazione. Lo puntualizza il Tribunale di Bergamo con sentenza numero 48 del 13 gennaio 2021.

I fatti
A citare un condominio, opponendosi al decreto ingiuntivo di pagamento di oneri condominiali non corrisposti, è una Srl. L'atto, contesta la società, era privo dei relativi presupposti: non erano stati prodotti il bilancio preventivo di gestione con relativo piano rateale e il rendiconto consuntivo con connessa ripartizione. Peraltro, le somme pretese riguardavano periodi precedenti l'aggiudicazione dell'immobile e la delibera con cui le si imputava il pagamento dei costi legali autoliquidati dal condominio era nulla. Di qui, la richiesta di revoca dell'ingiunzione e riduzione della pretesa creditoria.

La solidarietà del subentrante
Il condominio produce i documenti mancanti e chiede la conferma del decreto ma il Tribunale accoglie l'opposizione della Srl con delle precisazioni. La società, spiega, si era aggiudicata all'asta l'immobile di cui erano comproprietari due condòmini quindi andava applicato l'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile per il quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questi a pagare i contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente. Ma, sempre secondo la norma, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo. L'approvata ripartizione è, pertanto, un requisito necessario dell'ingiunzione.

Di conseguenza, qualora il condomino nei cui confronti sia stata emessa si opponga – anche in assenza dello stato di ripartizione della spesa approvato – si aprirà un autonomo giudizio di cognizione all'esito del quale il giudice deciderà nel merito della pretesa fatta valere dal condominio. Ecco che, nella vicenda, il decreto andava revocato giacché emesso in mancanza della documentazione necessaria. Quanto al credito azionato dal condominio, era ormai cessata la materia del contendere avendo l'ente riconosciuto la fondatezza delle eccezioni avverse sulle competenze indicate negli atti di precetto, da porsi a carico dell'intera compagine. Ed era corretta l'osservazione per cui la delibera non poteva addossare al singolo tutte le spese legali della procedura iniziata contro di lui, senza una sentenza che ne sancisse la soccombenza.

Le motivazioni della decisione
Fondata anche la difesa della Srl quando contestava la mancata produzione di indagini patrimoniali o fatture che provassero il credito. Circa, inoltre, la tassa di registro del provvedimento di assegnazione, vista la data, trattavasi di spesa che – non essendo sorta né nell'anno dell'aggiudicazione né in quello precedente – non spettava all'acquirente società. D'altronde, conclude il Tribunale, è necessario distinguere tra spese necessarie alla manutenzione ordinaria, conservazione, godimento delle parti comuni dell'edificio o prestazione di servizi nell'interesse comune, ovvero ad impedire o riparare un deterioramento, e spese attinenti a lavori che consistano in innovazioni o che comunque comportino, per particolarità e consistenza, un onere rilevante superiore a quello ordinario e cagionato da eventi inevitabili.

Nel primo caso, l'obbligazione sorge con l'intervento ritenuto necessario dall'amministratore. Nel secondo, con la delibera dell'assemblea chiamata a determinare quantità, qualità e costi delle opere extra o delle innovazioni (Cassazione 21860/2020). Ecco che, nella lite, visti i periodi di riferimento delle specifiche somme pretese, andava certamente accolta l'opposizione della Srl e revocato il decreto ingiuntivo con rideterminazione del credito azionato.