La delibera che assegna i posti auto in cortile può essere approvata a maggioranza

L'assegnazione dei posti auto nel cortile corrisponde al potere dell'assemblea di regolare l'uso della cosa comune ma non ne determina né la divisione né la nascita di un diritto reale trattandosi di decisione tesa solo a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario. Ecco perché, per la relativa delibera, non serve l'unanimità dei consensi essendo sufficiente la maggioranza. È evidente, però, che l'assegnazione dei posteggi resterà soggetta ad un duplice limite ossia al rispetto del divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto. Lo precisa il Tribunale di Napoli con sentenza 5356 del 27 luglio 2020.

I fatti
È uno dei condòmini a citare il condominio, impugnando una delibera, e vincere la causa. Secondo giurisprudenza costante – ricorda il giudice richiamando diverse pronunce (Cassazione 12485/2012, 6573/2015, 9877/2012) – l'assegnazione dei posti per le vetture nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell'uso del bene condominiale consentito all'assemblea ma non ne determina la divisione né tanto meno sfocia nella nascita di una nuova figura di diritto reale, limitandosi solo a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario.

Di conseguenza, la delibera che assegni i singoli posteggi ai vari condòmini ricavandoli dall'area cortilizia comune senza però attribuire agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione loro assegnata, si riterrà certamente valida se approvata a maggioranza non essendo necessaria l'unanimità dei consensi vista la sua finalità di disciplinare solamente le modalità di uso del bene condominiale per renderne più ordinato e razionale il godimento paritario.

I casi di delibera nulla
Tuttavia, prosegue il Tribunale accogliendo l'impugnazione dell'uomo, l'assemblea non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di ognuno. Delibere, qualificabili nulle (Cassazione, sezioni Unite 4806/2005). Del resto, come è stato ribadito con ordinanza di legittimità 7618/2019, l'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è soggetto, ai sensi dell'articolo 1102 del Codice civile, al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto. Non a caso, sono sempre stati considerati vietati i parcheggi nell'area condominiale che limitino o rendano difficoltoso il passaggio o la manovra degli altri autoveicoli (Cassazione 14633/2012).

Ebbene, nella vicenda, provato dalle dichiarazioni testimoniali e in verità non contestato, come i posti auto e moto individuati nella deliberazione impugnata impedivano di accedere a due rampe di scale di accesso alle proprietà dei singoli – oltre ad essere, in alcuni casi, situati dietro ad altre vetture con la conseguente impossibilità di parcheggiare o uscire dal cortile in assenza del condomino che occupasse il posto antistante – la delibera di approvazione del regolamento era senz'altro invalida. Di qui, la soluzione adottata dal Tribunale di Napoli di accogliere integralmente l'impugnativa formulata dal proprietario.