Il riparto spese diverso dal regolamento è annullabile con ricorso in 30 giorni

È sempre fermo il principio generale che in tema di ripartizione delle spese condominiali sono nulle le decisioni dell’assemblea che, esulando dalle proprie attribuzioni, modificano i criteri di riparto stabiliti dalla legge o dal regolamento di condominio (Cassazione 4806/2005).

Quando però l’assemblea si limita ad applicare, nel caso concreto, una ripartizione di determinate spese in difformità dei criteri predefiniti dalla legge o dal regolamento, la relativa delibera è semplicemente annullabile e dunque impugnabile davanti l’autorità giudiziaria dal condomino dissenziente nel termine di trenta giorni da quando la delibera è stata assunta, se presente in assemblea, oppure dal ricevimento del verbale, se assente.

Così si è espressa la Corte di cassazione con la sentenza 1992 del 29 gennaio 2020 , respingendo le censure di nullità mosse da un condomino verso la decisione assunta dall’assemblea del suo condominio la quale - a fronte del preciso criterio dettato dal regolamento condominiale predisposto dall’originario costruttore di ripartire su base millesimale le spese di manutenzione straordinaria del lastrico solare che fungeva da copertura ai piani sottostanti - aveva invece applicato quello previsto dalla legge all’articolo 1126 Codice civile, secondo cui tale tipologia di spese va posta a carico per la misura di un terzo a chi ne ha l’uso esclusivo e di due terzi ai proprietari dei piani sottostanti.

La forza delle diverse disposizioni

Sulla premessa che il criterio di cui al menzionato articolo del Codice civile non è compreso tra le disposizioni inderogabili di cui all’ultimo comma dell’articolo 1138 Codice civile e ritenuta dunque pienamente valida la previsione del regolamento, i giudici di legittimità hanno confermato le sentenze pronunciate in entrambi i precedenti giudizi di merito secondo le quali, nel caso in specie, i condomini non avevano apportato affatto una modifica del criterio di riparto stabilito contrattualmente nel regolamento, bensì avevano optato, pur in violazione dei criteri già stabiliti, per una ripartizione in concreto tra loro delle spese straordinarie inerenti il lastrico solare.

La relativa delibera doveva pertanto considerarsi annullabile e dunque impugnabile entro i ristretti termini di decadenza previsti dall’articolo 1137 Codice civile.

I condomini, secondo i giudici di merito e di legittimità, avevano deliberato di adottare, nell’ipotesi concreta, un diverso criterio di riparto rispetto a quello generale (rimasto immutato) previsto nel regolamento che per loro aveva predisposto l’originario costruttore dell’edificio, delibera senza dubbio viziata perché contraria al regolamento stesso, ma colpita con la meno grave sanzione dell’annullabilità.

Invalidità alla stretta dei giudici

La sentenza in esame conferma che le ipotesi di nullità delle delibere assembleari vanno circoscritte ai soli casi di anomalie tali da rendere la delibera stessa una «mera parvenza», quale può essere quella, ad esempio, che va a incidere sui diritti o la proprietà individuale, dovendosi ogni altro caso ricondurre alla categoria della annullabilità.

Un maggior rigore nel determinare i casi di nullità delle delibere assembleari appare non solo maggiormente rispettoso del dettato legislativo, ma anche utile ai fini pratici per evitare la paralisi della gestione condominiale o, comunque, l’incertezza protratta a lungo ed in modo intollerabile di situazioni giuridiche volute dalla maggioranza dei condomini, sovvertendo di fatto il principio maggioritario che sorregge le determinazioni condominiali.