Nulla la delibera sul bilancio che preveda spese per il condomino relative ai due anni precedenti l’acquisto

Il comma 4 dell'articolo 63 Disposizioni per l'attuazione del Codice civile dispone che «chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente». È abbastanza frequente che nell'approvare il bilancio consuntivo, l'assemblea condominiale ponga a carico dei nuovi condòmini il pagamento di oneri condominiali relativi ad annualità pregresse rispetto a quelle della gestione in corso e della gestione precedente. Una tale delibera è nulla o annullabile? Sulla questione si è pronunciato di recente il Tribunale di Roma con la sentenza 14986/2020, pubblicata il 26 ottobre 2020.

La vicenda
Nel caso esaminato, due condòmini, dopo aver acquistato un appartamento sito all'interno di un condominio, ricevevano dall'amministratore la convocazione dell'assemblea condominiale con allegata la bozza del bilancio consuntivo da approvare nel quale erano state poste a loro carico spese relative ad anni precedenti all'anno in corso ed a quello precedente all'acquisto. Ritenendo le suddette spese non di loro competenza, i due condòmini inviavano all'amministratore una raccomandata con la quale chiedevano a quest'ultimo di procedere alla rettifica del bilancio eliminando le suddette spese.

Nonostante l'invito ricevuto dai due condòmini, l'amministratore sottoponeva all'assemblea il bilancio senza alcuna rettifica, che veniva approvato nella versione originaria. I due condòmini, che non avevano partecipato all'assemblea, una volta ricevuta la copia del verbale convenivano, pertanto, in giudizio il condominio chiedendo al Giudice di pace di accertare e dichiarare l'invalidità della delibera per la violazione dei criteri previsti dall'articolo 1123 del Codice civile e dall'articolo 63, quarto comma, delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile, a vendo loro attribuito oneri condominiali pregressi rispetto a quelli relativi alla gestione in corso e a quella precedente.

La decisione
Il Giudice di pace, nella contumacia del condominio, dichiarava improcedibile la domanda dei condòmini per tardività in quanto proposta oltre il termine dei trenta giorni dal ricevimento del verbale previsto dall'articolo 1137 del Codice civile e per il mancato esperimento del procedimento di mediazione previsto dall'articolo 5 del decreto legislativo 28/2010.Di diverso avviso il Tribunale, il quale, chiamato a pronunciarsi sull'appello avverso la sentenza di primo grado promosso dai due condòmini, dopo aver ricordato quanto affermato dalla Cassazione con la nota sentenza 4806/2005 sui presupposti per la configurabilità della nullità o l'annullabilità delle delibere condominiali, ritenendo il vizio denunciato una causa di nullità della delibera assembleare, ha accolto il ricorso e revocato la delibera impugnata nella parte in cui attribuiva ai due condòmini ulteriori oneri rispetto a quelli previsti dall'articolo 63, quarto comma, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile.

Secondo i giudici capitolini, la violazione dei criteri previsti dalla legge relativi all'imputazione delle spese in caso di subentro nei diritti di un condòmino non configura una mera irregolarità procedimentale o una errata applicazione in fatto di un corretto criterio legale di distribuzione delle spese tra venditore ed acquirente di un immobile, ma una violazione dei diritti dei singoli condòmini in quanto addebita all'uno spese legalmente di pertinenza solo dell'altro che rendono, pertanto, nulla la delibera e quindi, non soggetta al termine di decadenza per l'impugnazione previsto dall'articolo 1137 del Codice civile.