Nulla la delibera unanime che accolla a un solo condòmino le spese per riparare il lastrico

Anche se assunta all'unanimità, è nulla la delibera assembleare che decida di ripartire le spese per la riparazione del lastrico solare di uso esclusivo in deroga ai criteri legali stabiliti dal codice, salvo che i condòmini non abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare, in tal senso, un negozio dispositivo dei loro diritti. Lo afferma il G.o.t. del Tribunale di Sciacca, con sentenza n. 77 del 27 febbraio 2018 .
Perno della discordia, due delibere vertenti su spese condominiali impugnate dal proprietario dell'appartamento sito all'ultimo piano dello stabile e dell'annessa terrazza ad uso esclusivo. Secondo l'uomo, la divisione degli esborsi relativi alle somme di denaro necessarie a metter riparo alle infiltrazioni d'acqua – cagionate a danno dell'alloggio sottostante al proprio – era stata calcolata in violazione a quanto indicato dall'articolo 1126 del Codice civile, che prevede la ripartizione tra proprietario esclusivo e condominio. Questo il motivo per cui decide di citarlo in causa. L'amministratore, però, non cambia idea: la perizia tecnica in atti aveva identificato la causa delle perdite nell'incuria e nella cattiva manutenzione della terrazza, priva di adeguata pendenza.
Le spese occorrenti per il ripristino, dunque, erano da addebitarsi al solo proprietario del lastrico, usuario esclusivo della terrazza e, perciò, unico soggetto cui imputarne integralmente i costi di manutenzione. Ma, istruita la questione, il giudice di Sciacca accoglie la domanda dell'attore e dichiara nulle ed inefficaci le delibere con cui l'assemblea aveva, disattendendo il codice, deliberato l'imputazione esclusiva dei costi e delle spese di manutenzione straordinaria della terrazza a carico del proprietario.
La normativa vigente – ricorda – prevede specifiche sanzioni per le decisioni condominiali: la nullità e l'annullabilità, a seconda del tipo di violazione. La prima, come quella di cui si discute, non è soggetta ad alcun termine di decadenza; la seconda, invece, da contestarsi entro trenta giorni. A sciogliere il dubbio sulla sanzione via via applicabile, è la Cassazione, più volte intervenuta – anche a Sezioni Unite con pronuncia 4806/2005 – a ribadire che vanno ritenute annullabili le delibere viziate in punto di regolare costituzione dell'assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella sancita per legge o dal regolamento condominiale, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, genericamente colpite da irregolarità nel procedimento di convocazione o trasgressive di norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.
Di contro, saranno nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) o che non rientri nella competenza dell'assemblea, che incidano sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o, comunque, invalide in relazione all'oggetto. Ecco che, a seguire il principio della Suprema Corte, sarà nulla anche la deliberazione che – seppur assunta all'unanimità – modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dal citato articolo 1126 del Codice civile, se i condomini non abbiano, in tal senso, manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti.
Del resto, come chiarito da Cassazione 5814/2016, se le attribuzioni dell'assemblea «sono limitate alla verifica ed all'applicazione dei criteri stabiliti dalla legge», allora non potrà che dirsi nulla quella decisione che, pur unanime, modifichi tale nullità. Ipotesi che calza a pennello con la fattispecie concreta, modulata proprio sulla ripartizione delle spese di riparazione disciplinate dal testo civilistico. Ne diviene, dunque, la palese nullità delle delibere impugnate, statuenti sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri di legge. Peraltro, è noto come nell'ipotesi in cui l'uso del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'unità sottostante rispondano sia il proprietario o l'usuario esclusivo (custode del bene, ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile), sia il condominio (visto l'obbligo del suo amministratore di adottare tutti i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni), sia l'assemblea dei condomini (chiamata a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria). Concorso di responsabilità che, salva rigorosa prova contraria dell'imputabilità soggettiva del danno, impone di spartire le spese di riparazione o di ricostruzione – marca Cassazione 9449/2016 – per un terzo a carico del proprietario o di chi sia usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico del condominio. Ciò, sempre che il singolo condomino non si dichiari unico responsabile dei danni o che la sua “colpevolezza” non sia stata accertata in sede giudiziaria. Nei restanti casi, l'assemblea – conclude il Tribunale richiamando la recente Cassazione 26360/2017 – non potrà disattendere l'ordinario criterio di ripartizione, né la tabella millesimale. Si palesa, quindi, in tutta evidenza, la logica motivazionale che ha sorretto l'accoglimento della pretesa attorea.