Le decorazioni dei balconi sono di proprietà comune solo se parte integrante dell’estetica dello stabile

I balconi aggettanti, essendo il prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al suo proprietario. I rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, invece, sono beni comuni solo se si inseriscono nel prospetto dell'edificio contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. Lo puntualizza il Tribunale di Roma con sentenza numero 125 del 7 gennaio 2020.

La vicenda
È un proprietario a chiedere la nullità o l'inefficia della delibera con cui erano stati ripartiti piano preventivo e consuntivo dei lavori di straordinaria manutenzione su solai, lastrici, facciate e balconi. L'assemblea, durante la quale aveva espresso voto negativo, li aveva ripartiti in millesimi nonostante coinvolgessero la messa in sicurezza e sistemazione dei balconi aggettanti, delle coperture e dei lastrici solari. In quel modo, contesta, erano stati lesi i suoi diritti: quella ripartizione delle spese dei lavori di straordinaria manutenzione violava sia le disposizioni sui balconi aggettanti che il regolamento condominiale.

I balconi aggettanti, tiene a sottolineare, sono per definizione un prolungamento degli appartamenti da cui provengono perciò rientrano nella proprietà esclusiva dei loro titolari. Le relative spese di riparazione, quindi, dovevano gravare solo sugli stessi proporzionalmente al valore delle loro proprietà e non su tutti. La somma accollatagli, quindi, era stata calcolata in modo illegittimo. Il condominio, elencate le tabelle adoperate per ripartire gli esborsi e richiamato il criterio della verticale effettiva sulla proprietà privata interessata, fa presente che la questione era stata superata da una nuova delibera di approvazione dello stato finale dei lavori e da un riparto definitivo. Era cessata, in sintesi, la materia del contendere.

La decisione
Il Tribunale romano non concorda: la lite non era chiusa perché andavano chiariti i criteri seguiti per il riparto delle spese concernenti i balconi aggettanti e, più in generale, le opere di straordinaria manutenzione. Criteri che, per l'accusa, non rispettavano i dettami normativi e convenzionali. Rilievo fondato. Secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, spiega il giudice, i balconi – essendo elementi accidentali privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all'uso comune ma solo all'uso e godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva – non sono parti comuni dell'edificio ma appartengono al proprietario dell'unità corrispondente, di cui rappresentano naturale prolungamento e pertinenza.

E nei balconi, prosegue, possono eventualmente ricorrere elementi decorativi (quali il rivestimento della fronte o della parte sottostante della soletta, frontalini e pilastrini) che fungono da ornamento della facciata e diventano assimilabili, per funzione, alle parti comuni dell'edificio. Tuttavia, sia l'individuazione di tali elementi che la loro funzione architettonica ed il conseguente regime di appartenenza (condominiale se tesi prevalentemente a rendere esteticamente gradevole lo stabile, di pertinenza dell'appartamento esclusivo se strumentali solo al suo decoro) vanno definiti in concreto, caso per caso, guardando alla funzione prevalente.

I precedenti
Del resto, già la sentenza della Cassazione 14576/04 aveva affermato che «i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa e che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole». Distinzione legata alla diversa imputazione delle spese: non sussiste l'onere di contribuire alla manutenzione delle cose comuni da parte di coloro che non ne hanno l'uso e la titolarità come non sussiste il diritto di quei condòmini di partecipare alla delibera di spesa.

La decisione assembleare impugnata, allora, era nulla per aver violato l'articolo 1123 comma 3 del Codice civile, avendo il condominio ripartito le spese dei lavori straordinari su solai/lastrici, facciate e balconi proporzionalmente al valore delle singole proprietà. Delibera nulla, dunque, e condominio condannato alle spese di causa.