Amministratore a rappresentanza depotenziata

A corollario di una domanda di accertamento della proprietà esclusiva del piano sottotetto (in quanto strettamente collegata all'accertamento del diritto di sopraelevazione vantato dai proprietari dell'ultimo piano), la Corte di Cassazione ritorna sulla questione della legittimazione processuale dell'amministratore, precisandone rilievo ed efficacia (Ordinanza, Sezione seconda, numero 22935 del 21 ottobre 2020).

È stato presupposto - nell'argomentazione offerta per dirimere la controversia specifica affrontata - un precedente giurisprudenziale risalente all'anno 2013, con il quale si affermava che la legittimazione passiva dell'amministratore, prevista dall'articolo 1131, secondo comma, codice civile, avrebbe portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale, e sussisterebbe, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini.

Tale orientamento è stato però superato dalle citate Sezioni Unite, con la sentenza n. 10934/2019, con la quale le stesse hanno precisato che la regola del litisconsorzio necessario con tutti i condomini opera non solo quando il condomino convenuto eccepisca la proprietà esclusiva formulando apposita domanda riconvenzionale, ma anche nel caso in cui vi sia un'espressa azione volta al riconoscimento della proprietà esclusiva proposta contro il condominio.

Sotto tale ultimo aspetto, è stato anche citato un’altra pronuncia ( Cassazione civile n. 20612/2017) , secondo cui esula dai limiti della legittimazione passiva dell'amministratore una domanda volta ad ottenere l'accertamento, in capo ad un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune, ai sensi dell'articolo 1117 Codice civile.In tal senso depone anche la considerazione per cui la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio per “qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio”, ex articolo 1131, comma 2, codice civile (come peraltro delineata in Cassazione civile, Sezioni Unite, 06/08/2010, n. 18331), non concerne comunque le domande incidenti sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale.

Dunque, qualora un condomino, convenuto dall'amministratore per il rilascio di uno spazio di proprietà comune occupato “sine titulo”, agisca in via riconvenzionale per ottenere l'accertamento della proprietà esclusiva su tale bene, il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la controdomanda sull'estensione dei diritti dei singoli (Cassazione civile n. 6649/2017) . Nel caso di mancata regolare costituzione del contraddittorio, la questione può, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto, essere finanche eccepita per la prima volta o rilevata d'ufficio anche in sede di legittimità, con conseguente rimessione degli atti al primo giudice.