Solo il consuntivo regolarmente approvato è alla base del compenso dell'amministratore

Un soggetto, rappresentante unico di una società di amministrazioni immobiliari, premettendo di essere creditore di un condominio, chiedeva e otteneva un decreto ingiuntivo, prontamente opposto dal condominio, che eccepiva la mancanza di legittimazione attiva della parte, atteso che il gerente, dopo la cessazione del rapporto, aveva provveduto alla cancellazione dell'impresa individuale, nonché la prescrizione presuntiva del credito vantato.

Il titolare della ditta individuale cancellata è legittimato a stare in giudizio
Sulla prima eccezione di natura preliminare, il giudice del Tribunale di Ivrea, nella sentenza 180/2020, ha rilevato che, secondo giurisprudenza unanime (Cassazione 8784/98 e Cassazione 9260/10), la ditta è segno distintivo dell'imprenditore, ma non è soggetto distinto dal suo titolare, e pertanto questi, pur senza specificare la sua qualità, è legittimato ad agire in giudizio personalmente. L'azione proposta non era stata, quindi, inficiata dalla avvenuta cancellazione della ditta individuale di cui l'attore era titolare quando amministrava il condominio ingiunto.

L'inapplicabilità delle prescrizioni presuntive
I crediti dell'amministratore per i compensi dovuti e le anticipazioni effettuate in esecuzione del rapporto di mandato che lo lega al condominio amministrato sono soggetti a prescrizione decennale e non può essere applicata, per gli stessi, l'ipotesi di prescrizione presuntiva disciplinata dall'articolo 2956 numero 2 Codice civile; infatti, il rapporto che lega l'amministratore al condominio, per espressa previsione contenuta nel nuovo articolo 1129 Codice civile, è riconducibile al contratto di mandato, mentre l'articolo 2956 numero 2 Codice civile si applica solo in caso di contratto d'opera intellettuale: caratteristica che non è ravvisabile nel rapporto tra amministratore e condominio, attesa la durata annuale dell'incarico e l'obbligo del primo di rendere il conto della gestione in sede assembleare.

Per quanto riguarda il credito per compensi, la Cassazione ha avuto modo di affermare che anche quest'ultimo è soggetto all'ordinaria prescrizione decennale, escludendo in particolare l'applicabilità della prescrizione breve quinquennale ex articolo 2948 numero 4 Codice civile, non trattandosi di credito soggetto a pagamento periodico, ma di credito che matura al termine del mandato e che, quindi, deve essere pagato alla scadenza (Cassazione 19348/2005).

L'opposizione a decreto ingiuntivo e l'inefficacia probatoria delle fatture
Nel procedimento di ingiunzione, colui che promuove il giudizio di opposizione è attore dell'ordinario giudizio di cognizione solo da un punto di vista formale, poiché da un punto di vista sostanziale è, viceversa, l'opposto che avanza in giudizio la pretesa creditoria; ai fini della distribuzione dell'onere della prova, ai sensi dell'articolo 2697 Codice civile, occorre, allora, dare rilievo all'effettiva e naturale posizione delle parti, restando a carico dell'amministratore la prova dell'esistenza del credito ed a carico del condominio quella degli eventuali fatti estintivi dell'obbligazione in quanto incombe a chi fa valere il diritto in giudizio fornire gli elementi probatori a sostegno della propria pretesa (Cassazione 5071/2009).

Nel caso di specie l'ex amministratore aveva richiesto il pagamento del compenso, producendo a supporto della domanda esclusivamente le fatture commerciali e non i bilanci di gestione approvati annualmente dall'assemblea condominiale. Non può, dunque, affermarsi che costui avesse validamente supportato l'azione spiegata; con particolare riguardo al valore probatorio che assumono le fatture commerciali nel giudizio di opposizione, si osserva, infatti, come le medesime, pur essendo prove idonee ai fini della emissione del decreto ingiuntivo, assumono tale valore esclusivamente in quella fase del procedimento, mentre nel giudizio di opposizione, essendo documenti formati dalla stessa parte che se ne avvale, non integrano, di per sé, la piena prova del credito in esse indicato e non comportano neppure l'inversione dell'onere della prova in caso di contestazione sia sulla effettiva debenza, sia sulla quantificazione del credito vantato in giudizio.

La fonte del credito dell'amministratore
Di contro, il compenso relativo all'attività di amministratore condominiale, trae origine nelle deliberazioni con le quali l'assemblea condominiale anno per anno conferma la nomina dell'amministratore e provvede alla determinazione e liquidazione del compenso; a tal fine, il deposito di una contabilità regolare costituisce necessario ed ineludibile presupposto per ottenere il pagamento del compenso, precisando che, in assenza, il credito dell'amministratore non può ritenersi provato (Cassazione 3892/2017).

La contabilità presentata dall'amministratore del condominio, infatti, seppure non debba essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell'entità e causale degli esborsi fatti e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione (Cassazione 1405/2007).

Nell'ipotesi di mandato oneroso il diritto al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Cassazione 3596/1990). Solo la deliberazione dell'assemblea di condominio che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito, in relazione alle poste passive specificamente indicate (Cassazione 10153/2011), così come è dalla delibera dell'assemblea condominiale di approvazione del rendiconto che devono risultare le somme anticipate dall'amministratore nell'interesse del condominio (Cassazione 1286/1997), non potendo in caso contrario ritenersi provato il relativo credito.

La pronuncia di legittimità più recente
Proprio la recente ordinanza della Cassazione 5062/2020 ha ribadito il principio secondo cui, poiché il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex articolo 1720 Codice civile, sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l'amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre il condominio - che è tenuto, quale mandante, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - deve dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cassazione 5611/2019; Cassazione 20137/2017, Cassazione 7498/2006).

Grava, dunque, sul gerente l'onere di provare i fatti su cui si fonda la propria pretesa di recupero delle spese sostenute, spettando invece all'assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti dell'amministratore (Cassazione 8498 /2012; Cassazione 3892/2017).

Nel caso di specie, l'ex gerente avrebbe dovuto, pertanto, supportare l'azione allegando le deliberazioni dell'assemblea condominiale da lui stesso predisposte nel corso del tempo con le quali erano stati approvati nel corso degli anni i bilanci condominiali, così riversando sul condominio l'onere di dover provare l'avvenuto pagamento: nessuna delle predette deliberazioni era stata però prodotta né era stata formulata istanza per la relativa acquisizione in giudizio, né tanto meno era stata contestata o diversamente documentata la circostanza specificamente allegata dal condominio, secondo cui, al momento del passaggio di consegne al nuovo amministratore, non risultava alcun credito in suo favore - che avrebbe dovuto trovare positivo riscontro nel bilancio condominiale - con logico consequenziale accoglimento dell'opposizione del condominio e revoca del decreto ingiuntivo ottenuto dall'ex amministratore.