L’applicazione della legge urbanistica negli spazi destinati a parcheggio

La Cassazione con la ordinanza del 09 ottobre 2020, numero 21859 definisce gli ambiti applicativi della disciplina urbanistica negli spazi destinati a parcheggio, enfatizzandone il duplice rilievo, privatistico e pubblicistico.

La norma
Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'articolo 41 sexies della legge 17 agosto 1942, numero 1150, novellato dal testo introdotto dall'articolo 18 della legge 6 agosto 1967, numero 765, è una norma imperativa e non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi (essa, così recita: «Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione»).

Ciò vuol dire che, eventuali, clausole difformi sono sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa. Si tratta di un vincolo che si traduce in una limitazione legale della proprietà, che, in quanto tale, può essere fatto valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestano l'esistenza e l'efficacia.

La cubatura
La normativa urbanistica in considerazione prescrive, per i fabbricati di nuova costruzione, una misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio da destinare obbligatoriamente a parcheggio, pari ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito (secondo i parametri applicabili all'epoca di edificazione, modificati dall'articolo 2, legge 122 / 1989 [c.d. Legge Tognoli]).Per comprendere il rapporto tra le aree destinate a parcheggio e la volumetria del fabbricato, così come richiesto dalla legge, occorre fare riferimento alla concessione edilizia (Cassazione 11 febbraio 2009, numero 3393).

Il doppio valore
Il valore dell'articolo 41 sexies in disamina è, dunque, duplice: da una parte, la norma assume valore privatistico perché disciplina i rapporti tra di essi rispetto la fattispecie; e, dall'altra parte, assume valore pubblicistico, visto che la relativa portata condiziona l'autorizzazione delle nuove costruzioni, ovvero la legittimità della licenza (o concessione) di costruzione, stante la richiesta conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e la rispettiva idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione.

Gli aspetti applicativi
Non assumono rilevanza, invece, gli aspetti propriamente logistici. La giurisprudenza di legittimità, in punto, ha riferito come gli spazi che devono essere riservati a parcheggio a norma della disciplina in considerazione possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l'esigenza.

Lo scopo
La ratio della norma si coglie nell'obiettivo di deflazionare la domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circolazione, non essendo, peraltro, consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito dalla Pubblica amministrazione (Cassazione 22 febbraio 2006, numero 3961).

La disponibilità
Infine, va detto che il vincolo in questione alle aree di parcheggio condominiali, interne o circostanti il fabbricato di nuova costruzione, non impedisce che il proprietario dell'area – possa riservare a sé, o trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull'intera area, o su parti di essa.

Il diritto reale d'uso
In quest'ultimo caso, unica condizione posta dalla norma – per come si è evoluta, nelle more - è il rispetto del succitato diritto d'uso da parte dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato nei limiti delle indicate proporzioni di cubatura, mentre le aree eccedenti detta misura possono rimanere nella libera disponibilità del costruttore-venditore (tra le tante, Cassazione 13857/2001).