Condominio

Le tabelle millesimali si approvano a maggioranza se sono legittime

di Marco Barrani

Con la sentenza Cass. Civ. n. 18477/2010, le Sezioni Unite della Cassazione operarono una preziosa ricomposizione su quella che fino ad allora era divenuta una tormentata questione giudiziaria, caratterizzata da conflittuale giurisprudenza in seno alla stessa Giustizia di legittimità, inerente l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, anche nei casi di rettifica e modifica ex art. 69 disp. Att. c.c..

Le tabelle «legittime»
Si affermò che le tabelle redatte secondo i principi di legge, e quindi redatte senza derogare ai principi di proporzionalità dei valori delle unità dell'edificio di cui agli artt. 1118 c.c., 68 disp. Att. c.c. ed ai criteri di ripartizione delle spese, non devono essere approvate all'unanimità dai condomini ma è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 2° comma c.c.. (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio).

Anche per la rettifica o la modifica di cui all'art. 69 disp. Att. c.c. di tabelle redatte secondo i principi legali è sufficiente la stessa maggioranza qualificata; ovviamente, sia in base al vecchio testo di tale dispositivo, che in seguito alle modifiche introdotte con la legge 220/2012, tale facoltà era ed è possibile se ricorrono i seguenti presupposti: l'effettiva presenza di un errore che vizia le tabelle vigenti, oppure, modifiche attuate all'edificio come nel caso di sopraelevazioni, aumento o diminuzione del numero delle unità immobiliari o della consistenza di almeno una di esse e che ne abbiano alterato il valore di almeno 1/5 rispetto al valore preesistente.

Le conferme
Tale orientamento, tradotto in legge proprio con le modifiche introdotte dalla legge di riforma al suddetto art. 69 disp. Att. c.c., non è più stato smentito dalla Suprema Corte che ne ha ripetutamente confermato il contenuto anche in successive pronunce e come in quella da poco depositata dalla II Sezione della Cassazione con la Sentenza n. 6735 del 10/3/2020, secondo la quale: per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, anche nei casi di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui al 2° comma art. 1136 c.c. nei casi in cui l'approvazione o la revisione avvengano con funzione solamente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; invece, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare la “diversa convenzione”, di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini.

Tuttavia, un'ultima questione non risulta risolta e chiarita tuttora e che si pone come non mai in evidenza proprio per una disposizione introdotta all'ultimo capoverso dell'art. 69 disp. Att. c.c. e che sembrerebbe contrapporsi proprio ai precedenti orientamenti della Giustizia di Legittimità, e che così recita: “… Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”.

Rettifiche e modifiche
Tale disposizione, infatti, sembrerebbe estendere anche alle tabelle redatte secondo i criteri derogatori le possibilità di rettifica e modifica con approvazione a maggioranza qualificata, fatta salva la sussistenza di effettivi errori oggettivi o modifiche incidenti sull'attribuzione del valore delle unità immobiliari; almeno a simile interpretazione era già giunta la Giustizia di merito come nel caso di un'interessante Sentenza del Tribunale di Cagliari, salvo il rispetto, nelle correzioni e modifiche, dei criteri convenzionali precedentemente stabiliti: “Secondo la ricostruzione che pare a chi scrive maggiormente aderente al dato normativo di riferimento … la riforma intervenuta in materia condominiale ha in parte innovato il quadro giurisprudenziale venutosi precedentemente a delineare, prevedendo espressamente all'ultimo comma del richiamato art. 69 disp. Att. c.c. che “… Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali..”. È in legge, quindi, che anche il regolamento di carattere contrattuale possa oggi essere a) rettificato per errore b) ovvero modificato per sopravvenuti mutamenti dello stato dei luoghi anche con le maggioranze qualificate di cui all'art. 1136 comma 2° c.c. ovvero, in sede giudiziale, anche nell'interesse di uno solo dei condomini che ponga tali presupposti a fondamento della domanda; con la doverosa precisazione che la verifica dell'asserito errore dovrà in tal caso essere riferita ai parametri convenzionali a suo tempo fissati nella delibera di approvazione ( da Sentenza Trib. Cagliari n. 410/2016 )”.

Regolamenti contrattuali
Tale interpretazione, tuttavia, sembrerebbe entrare in conflitto proprio con un'altra pronuncia della Cassazione e nella quale, in merito all'individuazione dell'errore che renderebbe esperibile l'azione di revisione ex art. 69 att. c.c., aveva risolto un'annosa questione inerente la possibilità di rettificare anche le tabelle allegate a regolamenti contrattuali ma comunque predisposte secondo criteri derogatori, nel seguente modo: qualora i condomini abbiano in modo espresso dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto nell'art. 1118 c.c. e nell'art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all'art. 1123 c.c., comma 1, ultima parte, non sarebbe possibile la revisione di cui all'art. 69 disp. Att. c.c. mentre, quando i condomini non intendano in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, come solitamente avviene anche con l'accettazione da parte di tutti i condomini dei regolamenti allegati ai rogiti notarili, ma mirino più semplicemente a determinare quantitativamente tale portata e quindi nel caso di approvazione di tabelle millesimali redatte secondo i criteri legali di ripartizione, sarebbe possibile la revisione a norma dell'art. 69 disp. Att. c.c. visto che l'errore che ne giustificherebbe la revisione non coinciderebbe con l'errore vizio del consenso (Cass. Civ. Sez. II n. 7300/2010).

Per la Cassazione, pertanto, almeno secondo la citata Sentenza, per le tabelle predisposte secondo criteri derogatori non sarebbe esperibile l'azione di revisione e modifica ex art. 69 disp. Att. c.c. se non tramite approvazione con l'unanimità dei consensi mentre l'ultimo capoverso della novella formulazione, secondo alcuni, sembrerebbe estenderne l'applicazione anche a tali particolari ripartizioni derogatorie.
Non c'è dubbio quindi che sia auspicabile una definitiva pronuncia della Suprema Corte anche su tale ultimo aspetto in modo da scrivere la parola “fine” su uno di quegli aspetti che forse più di ogni altro hanno creato problematiche nell'ambito condominiale.

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