Il condominio è responsabile dei danni causati dai lavori non eseguiti a regola d'arte sul tetto comune

Il giudice accoglie l'opposizione dei proprietari di un appartamento al decreto ingiuntivo che li intimava al pagamento di una somma per i lavori di riparazione al tetto del condominio deliberati in assemblea. Lo ha stabilito la sentenza del Tribunale di Teramo, 4 aprile 2020, numero 685.

Il caso
In tale vicenda il decreto ingiuntivo opposto trovava origine nel mancato pagamento delle spese condominiali da parte degli attori opponenti per l'esecuzione dei lavori di riparazione provvisoria del tetto del condominio sovrastante l'appartamento abitato dagli stessi. In particolare, successivamente all'esecuzione dei lavori, gli attori si rifiutarono di pagare le relative quote di spesa condominiali in quanto tali infiltrazioni non erano state eliminate dalla ditta esecutrice e, continuando a persistere, avevano causato danni al soffitto, alle pareti e alla mobilia del loro appartamento.

Contestavano, pertanto, la mancata esecuzione a regola d'arte di detti lavori nonché all'amministratore condominiale la mancata azione della relativa contestazione da parte del condominio medesimo. Dunque, i condomini proponevano opposizione al decreto ingiuntivo e convenivano in giudizio l'opposto condominio ai fini dell'accertamento dell'entità dei danni subiti dal proprio appartamento a causa delle infiltrazioni. Parte opposta, invece, eccepiva la prescrizione dell'azione.

La presenza di infiltrazioni
A seguito dell'istruttoria di causa era emerso che le infiltrazioni, sebbene intervenuta l'esecuzione dei richiamati lavori, non erano state eliminate all'evidenza. In particolare,erano presenti infiltrazioni di acqua piovana dal tetto di copertura poi propagate nell'unità in oggetto dell'appartamento soprastante attraverso il solaio interposto tra i due appartamenti suddetti.

Il Ctu a conferma dell'esecuzione dei lavori precedenti da parte della ditta richiamava anche il verbale dei Vigili del fuoco dal quale era emerso lo stato dei luoghi. Successivamente al sopralluogo effettuato da questi ultimi vi era stata l'ordinanza di sgombero del Comune e il verbale condominiale scaturito dall'assemblea di affidamento dei lavori di messa in sicurezza del tetto alla ditta.

La prescrizione
Secondo il giudicante non era possibile accogliere l'eccezione di prescrizione in quanto le infiltrazioni era state denunciate da tutti i condomini con l'assemblea del 2012 nella quale veniva incarica la ditta proprio per riparare tali infiltrazioni. Tuttavia, terminati nel 2013, successivamente a tali lavori, le infiltrazioni, continuando a permanere per come relazionato dal Ctu, avevano portato necessariamente alla domanda di risarcimento.

Pertanto, la presente opposizione al decreto ingiuntivo per mancato pagamento, della quota parte degli attori opponenti, proprio di quei lavori, notificata nel 2014, con domanda di revoca del decreto ingiuntivo costituiva un atto interruttivo del termine quinquennale di prescrizione ex articolo 2947 Codice civile.

A tal proposito, infatti,l'articolo 2943 Codice civile precisa che «la prescrizione è interrotta dalla notificazione dell'atto con il quale si inizia un giudizio, sia questo di cognizione ovvero conservativo o esecutivo. È pure interrotta dalla domanda proposta nel corso di un giudizio».

La responsabilità oggettiva del condominio
Secondo orientamento dottrinale e giurisprudenziale,il condominio (ex articolo 2051 Codice civile) è responsabile dei danni causati dalle cose e dai servizi comuni in quanto custode di essi. La responsabilità, in tal caso è di tipo oggettivo, è esclusa solo se il danno è imputabile al caso fortuito, inteso come fatto esterno idoneo ad interrompere il rapporto di causalità tra la cosa in custodia e il danno venutosi a creare.

Per l'applicabilità di questo di tipo di responsabilità in capo al condominio è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo e senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza. A tal fine, inoltre, è opportuno sottolineare che, in linea di massima, le carenze o i difetti di manutenzione, al pari di quelli di costruzione, non rappresentano caso fortuito, escludente la responsabilità della custodia ma, anzi, possono costituire fondamento giustificativo dell'obbligazione risarcitoria.

In tal senso, la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che al condomino che abbia agito chiedendo l'integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, come fatto nel caso di specie, il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno.

Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex articolo 2051 Codice civile, a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell'evento lesivo (Cassazione, 12 marzo 2020, numero 7044).

La compensazione
In conclusione, sulla scorta delle considerazioni svolte, la presente opposizione risultava fondata, in quanto parte convenuta opposta non aveva fornito la prova del caso fortuito o di un fattore esterno tale da escludere la propria responsabilità quale condominio avente in custodia la copertura dell'immobile, che era parte comune e che aveva provocato i lamentati danni all'appartamento degli attori opponenti.

Per i motivi esposti, il giudicante ha revocato il decreto ingiuntivo opposto per compensazione, come richiesto da parte opponente, fra la somma ingiunta con la maggior somma dovuta dal condominio, a titolo di quantificazione del danno provocato da infiltrazioni del manto di copertura dell'immobile in oggetto, agli opponenti.